l’Agence Parisienne du Climat et Harmonie SAS

11 sept. 2017

Parmi les nombreuses actions mises en œuvre par l’Agence Parisienne du Climat pour favoriser l’émergence de projets de rénovation énergétique on note la visite de copropriétés ayant réussi leur projet.

L’objectif est de permettre la rencontre entre le grand public et les acteurs qui ont œuvré à ces projets et d’encourager le passage à l’action. Les rénovations mises en œuvre dans les copropriétés visitées sont exemplaires en termes de performance énergétique et de qualité de réalisation.

La visite du 22 juin dernier concernait une copropriété au 68-70 rue du Moulin de la Pointe à Paris dans le 13e arrondissement. Une vingtaine de copropriétaires, membres ou président de conseils syndicaux étaient présent pour venir découvrir ce projet et s’informer des tenants et aboutissants de ce type de travaux.

La résidence, avant et après rénovation

 

Afin d’animer cette visite étaient présents, sous une chaleur écrasante :

- Mme Bienenfeld, conseillère Info-Energie Climat de l’agence parisienne du Climat,

- Mme Bourg, Présidente du Conseil Syndical de l’immeuble.

- M. Garderes, ingénieur chargé d’affaire de la Société ENERA CONSEIL Conseil, maitre d’œuvre et bureau d’étude qui est intervenu sur le process audit énergétique / préconisation de travaux / suivi des travaux / analyse des performances.

- M. Souchon, Directeur Commercial d’HARMONIE SAS et Steven Carneiro, Conducteur de Travaux du chantier. HARMONIE fut en charge de l’isolation thermique des façades ainsi que des travaux d’étanchéité isolante en toiture terrasse.

 

 

Cette copropriété de 41 logements répartis sur 11 étages a été construite en 1963 et n’avait jamais été l’objet d’une rénovation majeure. Ce bâtiment énergivore disposait d’une étiquette énergétique très mauvaise avant travaux. Les travaux de performance énergétique mis en œuvre ont permis de diviser par plus de deux la consommation d’énergie : le logement affiche ce jour une étiquette « B » ce qui correspond au standard d’un Bâtiment Basse Consommation.

Les interventions réalisées furent les suivantes :

- Isolation thermique de la toiture terrasse,
- Isolation thermique des planchers bas sur l’extérieur,
- Mise en place d’une ventilation hybride
- Equilibrage des réseaux de chaleur

Le montant global des travaux engagés, honoraires inclus, a été de 489 472 € TTC. Les copropriétaires ont bénéficié des aides de la Mairie de Paris, de la région Ile de France et de Certificats d’Economie d’Energie pour un montant global de 180 380 €, ce qui représente plus de 36% du montant des travaux. Le cout total du projet a donc été ramené à 309 092€. Les copropriétaires ont également bénéficié des aides individuelles de l’ANAH soumises à des conditions de ressources.



Le bâtiment avant et après travaux

Mme Bienenfeld, conseillère Info-Energie Climat de l’Agence Parisienne du Climat, présenta aussi les services et conseils apportés par l’agence. « Nous sommes une source d’information pour que les particuliers connaissent les bonnes pratiques en matière d’économies d’énergie. L’Agence Parisienne du Climat est le guichet unique d’informations et conseils sur la rénovation énergétique en copropriété à Paris. Aussi, une équipe de Conseillers Energie-climat organisé au sein du « Point Rénovation Info-Service » est à votre disposition sur rendez-vous téléphonique pour vous accompagner à toutes les étapes de votre projet et vous guider sur la méthode de conduite de votre projet, les procédures et réglementations, les délais, les aides financières, la recherche de professionnels pour accompagner votre projet …

Nous organisons des évènements tels que la visite organisée aujourd’hui mais aussi des rencontres avec questions réponses que nous nommons « réponses de pro » sur toutes les thématiques liées aux économies d’énergie et aux univers attachés. L’information et les conseils sont réalisées en particulier via notre plateforme gratuite internet « CoachCopro » qui est dédiée à l’éco-rénovation et qui permet de mettre à disposition des outils pour réussir vos projets de rénovation. Actuellement, nous proposons aux Parisiens de bénéficier d’un accompagnement gratuit et personnalisé ainsi que de profiter d’aides financières spécifiques : il suffit aux copropriétés de candidater au programme «Eco-Rénovons Paris ». En s’inscrivant sur CoachCopro, nous aidons les copropriétaires à monter leur dossier de candidature. »

Monsieur Garderes, commença par rappeler quel est le rôle principal du maitre d’œuvre à savoir être le superviseur du projet. Le maître d’œuvre ou l’architecte se charge de l’étude de la rénovation du bâtiment suite à un audit. Il prépare l’étude avec les copropriétaires, c’est-à-dire qu’il construit techniquement et financièrement le projet. M. Garderes rappela une des spécificités ENERA CONSEIL: aider les copropriétaires à obtenir les subventions auxquelles ils ont droit puis revint sur son rôle qui englobe aussi la consultation des entreprises pressenties pour réaliser les travaux et l’accompagnement des copropriétaires pour voter le projet lors de l’Assemblée Générale (AG). Il précisa aussi la volonté d’ENERA CONSEIL de faire en sorte qu’une fois le projet voté ce soit la même personne qui accompagne la copropriété pendant l’étude et le suivi du chantier.

Après avoir évoqué la nature des travaux de performance énergétique réalisés il précisa que les travaux furent aussi l’occasion de redonner de la personnalité à la façade. Elle était devenue grise au fil du temps tandis que les bandeaux décoratifs avaient perdus leur couleur. Un petit coup de jeune fut donné avec un ton vitaminé proche d’une terre de Sienne.

 

 

M. Garderes souligna également l’importance du cadrage d’un projet. « En copropriété, il est très important de commencer par un audit énergétique. L’audit est le prérequis pour bénéficier de subvention et pour pouvoir s’assurer du potentiel que l’on peut atteindre en termes d’économie d’énergie. Les calculs sont repris dans la phase d’étude de la maitrise d’œuvre, puis toutes les subventions sont demandées, enfin le projet est voté. Mais il faut d’abord étudier le bâtiment, savoir combien d’énergie peut être gagnée pour construire le projet dans cette optique. Faire des demandes de devis directement pour un ravalement parce qu’il doit être fait en supposant qu’une isolation thermique « c’est mieux » peut être intéressant, mais ne donne pas aux copropriétaires toute la dimension et le potentiel du projet.

La résidence le jour de la visite APC

Par la suite un des participants à la visite s’inquiéta de savoir quel temps s’était écoulé entre la décision de rénover le 68/70 rue du Moulin de la Pointe et la fin des travaux. M. Garderes et Mme Bourg, Présidente du Conseil Syndical de l’immeuble, donnèrent les éléments de réponse. « Le projet a mis 6 ans à aboutir. Il y a eu un audit puis un architecte avec qui ça ne s’est pas bien passé. Il y avait des mésententes sur le projet et le budget. L’architecte avait un projet en tête mais il ne correspondait pas aux souhaits des copropriétaire ». Un temps incroyable a été perdu à la suite de quoi, les copropriétaires ont pris contact avec Monsieur Michet, directeur d’ENERA CONSEIL, qui a réussi à proposer un projet dans le budget des copropriétaires. A partir du moment où les copropriétaires ont été rassurés sur le timing du projet et la stabilité du budget, tout s’est accéléré. En 18 mois le projet était finalisé. M. Souchon, Directeur Commercial d’HARMONIE SAS, précisa qu’un projet préparé avec méthode ne peut pas être pensé et concrétisé en moins de 2 à 3 ans pour une copropriété de taille moyenne.

Un des participants aborda le thème des scénarii de travaux. « Dans les bilans globaux, des propositions de budget et de travaux sont déjà faites : une proposition basique reprenant les travaux obligatoires. Une proposition moyenne pour améliorer les performances énergétiques et une supérieure qui donne le droit à un maximum d’aides. Pourquoi ne pas étudier uniquement un projet, le plus élevé pour économiser du temps ? »

M. Garderes précisa l’intérêt de l’audit énergétique. Il permet d’étudier tout le bâti puis de proposer des scénarii de travaux (ravalement, isolation des toitures, flocage des sous-sols…). Ces scénarii permettent aux copropriétaires de se représenter précisément le cout et les avantages attendus. C’est déjà une façon de s’approprier et de comprendre un projet. Les scénarii sont construits avec le conseil syndical, une phase d’échange et d’écoute très importante pour préparer le vote des travaux.

 
La résidence pendant les travaux


Mme Bourg indiqua que pour le Moulin de la pointe, trois scénarii différents avaient été soumis aux copropriétaires. « ENERA CONSEIL a proposé le changement des fenêtres, mais la majorité des copropriétaires avaient déjà fait ces travaux, ce projet a donc été abandonné. Ils se sont interrogés sur la mise en place de robinets thermostatiques, mais cela n’a pas été jugé utile par les copropriétaires, car ils ont considéré que cela engendrait des complications pour l’entretien de la chaudière. De plus au moins 90 % des copropriétaires devaient changer leurs robinets pour que cela ça permette des économies d’énergie ». Lors de ces échanges M. Garderes a trouvé une solution pour diminuer le cout de la rénovation de la ventilation : installer de la VMC uniquement dans les étages ou la ventilation naturelle n’est pas bonne. »


M. Garderes indiqua alors qu’il existe une grande différence entre un architecte et bureau d’étude. Lorsqu’un architecte n’a pas de spécialité thermique, il est recommandé de prendre conseil auprès d’un bureau d’étude thermique. L’architecte seul ne pourra pas optimiser le volume d’aide mobilisable.

Un participant s’inquiéta de connaître le périmètre d’un audit global : L’étude énergétique d’un bureau d’étude n’est-elle pas systématiquement comprise dans l’audit global ?
M. Garderes précisa que ce n’est pas systématiquement inclus dans l’audit global. Si la copropriété demande à l’architecte de faire un audit global, il va regarder la structure du bâti, ce qui est à rénover. Il ne va pas intégrer une étude énergétique du bâtiment. ENERA CONSEIL étant un bureau d’étude thermique il inclue forcément dans son bilan une étude thermique.

 

Un chantier Harmonie d’isolation thermique par l’extérieur (associé à du bardage) au Plessis Bouchard

M. Souchon se présenta. « HARMONIE a réalisé ici tous les travaux de ravalement de façade et d’isolation thermique des toitures. Les rencontres organisées par l’Agence Parisienne du Climat sont vraiment enrichissantes pour les entrepreneurs et les architectes comme M. Garderes. C’est exceptionnel de pouvoir présenter des projets devant autant de personne. Quelques salons le permettent, mais avoir une quinzaine de personnes avec lesquelles échanger pour transmettre des conseils est une opportunité trop rare ».

Avant de présenter HARMONIE SAS, M. Souchon revient sur une information communiquée plutôt par M. Garderes. « Il y a eu un premier appel d’offres pour le Moulin de la Pointe faite par un premier architecte ». M. Souchon a suivi l’affaire pendant 6 années, car il a participé au premier appel d’offres. « Ce dernier a été très compliqué. Lorsqu’un maître d’œuvre ou un architecte (selon le diplôme et la qualification) n’écoute pas les besoins et les demandes de ses clients, le résultat de l’appel d’offres ne peut pas être productif. Pour tous les copropriétaires, résidents, membres ou président de conseil syndical de l’immeuble, la première chose à savoir est que s’il n’y a pas de feeling avec le maître d’œuvre ou l’architecte, si des diagnostiques qui techniquement ne correspondent pas au bâti et qui financièrement ne correspondent pas au projet sont imposés, 9 fois sur 10 le projet ne sera pas viable et n’aboutira pas. La méthode est fondamentale ». M. Souchon évoqua une de ses interventions dans le cadre de Réponse de Pro de l’Agence Parisienne du Climat. « Rénover ce n’est pas simplement choisir entre un ravalement classique et une rénovation énergétique. C’est d’abord s’interroger. Quels sont les besoins de mon bâtiment ? Sous combien de temps ? Où faut-il agir en priorité ? Dans quel cadre financier ? Avec qui ? Combien de subvention sont mobilisables auprès de qui ? Dans quel délai ? Il faut suivre une méthode pour planifier une opération ». M. Souchon souligna alors le rôle central du maitre d’œuvre. « Faire appel à un architecte cela représente un cout certain mais au final cette dépense n’en est pas une, c’est une façon de gagner de l’argent car faire appel à un architecte spécialisé en réhabilitation et en travaux de performance énergétique disposant de réelles qualités d’écoute c’est la meilleure façon d’optimiser un projet et donc de le faire aboutir ».


Mme Bourg précisa qu’au tout début du projet les membres du conseil syndical avaient eu le choix entre trois architectes. « ils ont choisi celui qui semblait le plus pertinent. Mais il s’est avéré que le courant ne passait pas et qu’il ne répondait pas aux questions posées.
Le conseil syndical du moulin de la pointe est composé majoritairement de personnes qui n’y connaissent rien en bâtiment. À chaque réunion, le budget augmentait. Ils allaient droit dans le mur »

M. Souchon : « ce sont des situations qui, pour les membres des conseils syndicaux, sont très anxiogènes. Tous d'abord car ils sentent que le projet n’aboutira pas et que ce n’est pas celui qu’ils souhaitaient à la base. Les copropriétaires sont irrités que les membres du conseil syndical laissent un projet qu’ils n’avaient pas envisagé se mettre en place. Il faut être en relation avec un prestataire qui répond aux attentes de la copropriété ».

M. Souchon poursuivit en présentant HARMONIE SAS : « nous existons depuis 1977, la société est basée dans les Yvelines à Maisons-Laffitte. Le rayon d’action de la société est toute l’Île-de-France. HARMONIE travaille exclusivement en copropriété, ce qui est unique en France. Nous ne travaillons ni avec les bailleurs sociaux, ni avec des particuliers, ni sur les marchés publics. Le marché des chantiers en copropriété est très particulier. Les décisions ainsi que le financement sont collégiaux en assemblée générale. Il faut que des personnes aux caractères très différents et pas toujours compatibles soient d’accord. C’est pourquoi nous savons au sein d’HARMONIE qu’une réhabilitation comme celle du Moulin de la Pointe peut prendre 2 à 3 ans pour être décidée. Il est important de le préciser, car lorsque l’on aborde un tel sujet à sa genèse, l’entreprise HARMONIE sait prendre le temps de construire un projet et être certain qu’il verra le jour en assemblé générale 2 à 3 ans après. Précipiter les choses ne fonctionne pas. Si l’on veut qu’une réhabilitation en copropriété fonctionne, il faut savoir accompagner le conseil syndical et la maitrise d’œuvre qui est sélectionnée en amont »

« Pour mener à bien, une rénovation énergétique, il faut prendre les étapes dans l’ordre. Les équipes d’HARMONIE constatent que beaucoup de copropriétaires, rencontrés lors de salons ou de meeting, commencent par faire deviser des entrepreneurs puis pense à la maitrise d’œuvre, car les montants sont importants. Ensuite, ils s’intéressent aux subventions disponibles et à l’obligation de l’audit énergétique. 90 % des copropriété que la société HARMONIE rencontrent brûlent les étapes. Le métier de maître d’œuvre est d’essayer d’orienter les copropriétaires au maximum vers un projet qui fonctionne. La première étape est l’audit énergétique. À un instant T connaître les déperditions énergétiques d’un immeuble. Le pourcentage d’énergie perdue par les façades, les fenêtres, la toiture terrasse, le réseau chauffage, les menuiseries intérieures. C’est une étape très importante, car elle permet d’obtenir des subventions et permet de savoir si une rénovation énergétique est utile ou non. Certains bâtiments ont une isolation tout à fait conforme et correcte. Le conseil syndical a alors le choix de concentrer son budget sur les fenêtres ou la toiture. Cela permet d’avoir un ravalement plus simple et parfois moins couteux. »


Un autre chantier Harmonie d’isolation thermique extérieur exemplaire à Taverny


Question d’un participant : de quelle année datent les immeubles pour lesquels la rénovation énergétique est parfois inutile ?

M. Souchon : « ce sont globalement des immeubles des années mi-90, début 2000 » .

Question d’un participant : c’est quoi la bonne méthode idéale à suivre pour réussir ?
M. Souchon : « je vais revenir sur ce que j’ai dit précédemment. L’audit énergétique est l’année N du chantier, le démarrage du projet. Après intervient le choix de la maitrise d’œuvre. Généralement la maitrise d’œuvre représente de 8 à 10 % du marché pour le suivi des travaux en plus du coût du diagnostic. Les copropriétaires trouvent que cela alourdit la facture. Mais en fait c’est une réelle source d’économie car la maitrise d’œuvre orientera le conseil syndical pour établir le bon descriptif technique auprès de différents prestataires. Les différents prestataires répondront sur la base d’un cahier des charges identique, ce qui permet de comparer les appels d’offres sur des propositions similaires.
Pour le Moulin de la Pointe, avec le premier architecte HARMONIE n’avait pas la possibilité de répondre à l’appel d’offres sur les 10 lots demandés, elle avait répondu sur trois lots. Pendant qu’un autre prestataire répondait sur 5 lots et un autre sur 10 lots. Avec ce type d’offre, le conseil syndical qui est non sachant, ne peut pas comparer les devis. La maitrise d’œuvre ou l’architecte, n’est donc pas un coût, mais une source d’économie sur la facture finale. Il faut bien choisir la personne ».

Il y a bientôt 10 ans, le 1er mandat de chantier d’isolation thermique d’Harmonie à Epinay sur Seine

« Le choix de la maitrise d’œuvre est très important d’un point de vue budgétaire mais aussi pour la programmation des travaux. Pour revenir sur les choix de l’assemblé générale, il ne faut pas oublier que ce qui est engagé comme action durant la première année, il faudra le justifier auprès du conseil syndical ! La notion d’information lors de l’assemblé générale et au sein du conseil syndical est primordiale. Une fois le maître d’œuvre choisi, on est généralement en année N+1. Des entrepreneurs recevront un descriptif des travaux auxquels ils répondront. Le conseil syndical aura donc des offres comparables entre elles et pourra choisir les entreprises en fonction de leurs références, leur ancienneté, leurs qualités, leur taux de sinistralité. Il faut aussi penser à l’ingénierie financière : certains maîtres d’œuvre l’intègrent à leur prestation donc ce n’est pas sous-traité. ENERA CONSEIL considère que pour faire un projet complet, ils ont besoin de maîtriser l’ingénierie financière et ne pas dépendre d’un prestataire extérieur. L’ingénierie financière permet au conseil syndical d’appréhender les dépenses, mais aussi de connaître les économies d’énergie futures et les subventions que ce soit des crédits d’impôt, des subventions ANAH ou autre. Le maître d’œuvre offre une palette de choix aux copropriétaires qui auront été informés sur une ou deux assemblés. Si le calendrier de 2/ 3 ans est respecté alors la décision en assemblé générale est faite, car les copropriétaires ont pris conscience de ce que la rénovation va coûter, mais surtout de ce qu’ils vont gagner. Que ce soit sur les charges, la plus-value en cas de vente ou en confort d’occupation. Pour la méthodologie quelque soient les interlocuteurs dans les immeubles, il est impératif de respecter ce calendrier qui fera généralement la réussite du projet. »

Un participant s’adressant à Mme Bourg : « le projet s’est bien déroulé à partir du moment où vous avez trouvé le bon maitre d’œuvre? »

Mme Bourg : « par rapport au coût de la rénovation une erreur a été faite, car le conseil syndical n’a pas réussi à obtenir que le syndic organise les provisions sur travaux. A plusieurs reprises, la demande a été faite, car les copropriétaires souhaitaient réaliser des travaux, ils souhaitaient faire un appel de fonds. Mais tant que le calendrier n’était pas voté le syndic refusait. Suite à une réunion avec des spécialistes de la gestion de comptabilité en copropriété on a appris que le calendrier n’était pas un prérequis à la demande d’appel de fond. A présent, cela devient obligatoire, mais pas il y 5 ans. La conséquence est que les copropriétaires ont dû payer les travaux en 6 mois… »

Question d’un participant : Peut-on avoir un exemple concret pour le budget ?

M. Garderes: « dans la copropriété du Moulin de la pointe, il y 3 types d’appartements. Des deux-pièces de 43m2, des trois pièces de 60 m2 et des quatre pièces de 80 m2. Deux copropriétaires ont deux lots dans la résidence, un trois pièces et un quatre pièces. Ces copropriétaires ont dû payer 27 000 €. Pour un deux-pièces, le budget est de 8500 €. Ces montant ne prennent pas en compte les subventions. Un copropriétaire ayant un deux-pièces et un parking a payé 10 000 €. L’OPATB qui a accompagné les copropriétaires pour les travaux avait présenté ces chiffres dès le début du projet. »

Un participant : En ce qui concerne le crédit d’impôt comment ça marche ?
Mme Bourg : « Le crédit d’impôt a été obtenu, mais après les travaux. Par exemple les travaux ont commencé par la toiture qui a été finie avant le 31 décembre, les copropriétaires ont pu obtenir une réduction sur la déclaration 2016, mais les façades qui n’ont pas été terminées seront pour la prochaine déclaration ». La présidente du conseil syndical met en garde les copropriétaires présents : « il est nécessaire de mettre de l’argent de côté sur un compte rémunéré au plus tard 3 ans avant de débuter les travaux ».

 

M. Garderes : « prenons l’exemple de Mme Bourg. La facture était de 7068 € pour les travaux et les honoraires avant subventions. Grace aux subventions Madame Bourg a réduit sa facture à 5 000 €. Mais cela c’est sur le papier, les copropriétaires n’ont pas encore touché les subventions ni même les avances sur subventions qui leur ont été promises avant la fin des travaux ».

M. Souchon : « cela est un véritable problème en assemblé générale. Même s’il y a des subventions, des aides, des CEE et du crédit d’impôt, les copropriétaires se retrouvent à payer l’intégralité de leur quote-part et se voient remboursé après. Les copropriétaires s’interrogent toujours sur le fait de ne pas recevoir les subventions avant les travaux.

Il y a encore 5 ans, les copropriétaires, selon leur situation personnelle, touchaient les subventions avant les travaux, ce qui est parfait, car cela évite d’avoir un décaissement de trésorerie pour financer les travaux. Mais l’entrepreneur n’était jamais payé à la fin de l’opération, car lorsque les subventions étaient données avant les fonds était dépensés dans tous les postes nécessaires à la vie de la copropriété sauf dans les travaux. Ce qui était un véritable problème et la raison pour laquelle l’état a changé le moment de versement des subventions. Ils délivrent les subventions que sur présentation de l’acquittement des appels de fond et travaux acquittés ».

Madame Bourg : « en ce qui concerne les avances, nous les réclamons tous les mois depuis 6 mois. Mais si ces dernières ne sont pas versées, ce sont les copropriétaires qui payent pour ceux en difficultés. Il faut le savoir et s’organiser. »

M. Garderes: « c’est pourquoi il faut bien être sensibilisé aux prêts qui existent ! »

Question d’un participant : « le certificat d’énergie est délivré à quelle date ? »

M. Garderes : « il peut être fait à tout moment. ENERA CONSEIL fait une consultation pour savoir qui va le racheter au meilleur prix. En général, il est fait juste avant le vote de L’AG. Comme cela, le prix exact et connu et il est voté pendant l’AG. Dès que c’est voté le Certificat d’Economie d’Energie peut être signé et envoyé, cela garantit le prix donné. »

L’échange s’est terminé en se donnant rdv aux prochaines visites de sites organisées par l’Agence Parisienne du Climat.

Harmonie invite tous les particuliers à se tenir informé des visites organisées par l’Agence Parisienne du Climat, c’est un instant de partage d’expérience privilégié. Il existe de nombreuses autres initiatives à découvrir : les cafés climat, les ateliers collectifs, le Forum Copro, les RDV Copro, les Réponses de pros. Harmonie se fera l’écho de ces multiples évènements. Ils sont un moyen irremplaçable pour s’informer avant de se lancer dans un projet de rénovation énergétique.