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Ravalement de copropriété : mode d'emploi

04 févr. 2014

 

Ravalement : le mode d'emploiLa grande majorité des problèmes rencontrés lors de travaux vient d’une mauvaise méthodologie lors de l’avant projet.

n syndic ou un conseil syndical va d'abbord demander à une ou deux sociétés, une étude chiffrée du coût que représenterait le ravalement ou la réfection de l’étanchéité d’un ou plusieurs immeubles.

Satisfaite d’être contactée à cet effet, la société en question va deviser les travaux selon ses connaissances et ses compétences.

 

Malheureusement, trop souvent, l’étude livrée n’est pas du tout en adéquation avec la législation ou encore avec les architectes des bâtiments de France, ce qui amène une fois l’assemblée passée, à une remise en question du projet, voir à la consultation d’un architecte, ce qui aurait dû être fait dès le lancement de l’idée des travaux.

Dans 90 % du temps, les entreprises consultées en amont ne le sont pas par la suite alors qu’elles ont produit gratuitement un travail et ont en quelques sorte servi de lièvre.

Comment réussir son ravalement de copropriété 

Comme dans tout projet tel qu’il soit, il y a un certain nombre de questions à se poser en amont.

Parmi celles-ci on pourra noter des points récurrents tels que :

  • Quand les travaux doivent-ils se faire ?

  • De combien de temps la copropriété a-t-elle besoin pour réunir les fonds ?

  • Est-ce qu’on profite des échafaudages pour effectuer d’autres travaux tels que l’étanchéité des terrasses ou des toitures, la couverture ou encore le système d’étanchéité liquide des sols de balcons ?

  • Le chantier envisagé est-il technique et nécessite-t-il la compétence d’un architecte ?

  • Avons-nous fait un diagnostic avant travaux et un diagnostic amiante ?

  • Est-ce qu’on fait un diagnostic thermique ?

  • Devons-nous ou pouvons-nous améliorer l’aspect thermique de notre immeuble ?

  • Les gardes corps sont-ils conformes à la hauteur minimale imposée par la législation ?

  • Y a-t-il des gardes corps de sécurité ou lignes de vie en toiture et terrasse... etc.

Ces quelques questions permettront déjà de dégrossir le sujet afin de préparer un plan parfois sur plusieurs années et de s’assurer de la compétence des intervenants.

Le diagnostic avant travaux 


Comprendre le diagnostic avant les travaux de ravalement.On ne lance pas un projet de ravalement de copropriété sans avoir préalablement fait certains diagnostics.

 

Parmi ceux-ci, on notera la nécessité depuis le 1er juillet 2013, de produire avant même que les devis soient établis, un rapport précisant la présence ou non d’amiante sur chaque support constituant les façades.

ATTENTION : Ce diagnostic est obligatoire.

 

Si par mauvaise fortune vous ne produisiez pas ce dernier et que lors de l’exécution des travaux, il s’avérait nécessaire de décontaminer l’amiante alors, le budget pourrait doubler voire tripler dans certain cas.

De même, si vos façades sont peintes et que l’immeuble est antérieur à 1940, il sera judicieux de faire effectuer par une société, un test de quadrillage visant à vérifier si derrière le support peint il y a ou non la présence de pierres.

Dans l’affirmative, sachez que les architectes des bâtiments de France vous obligeront à décaper la peinture et remettre la pierre à l'origine, ce dont le coût sera bien plus élevé que la remise en peinture simple des façades.

ATTENTION : trop souvent, lors de l’appel d’offre, une société se fait fort de ne pas décaper, la copropriété en conséquence retient sa proposition et une fois la déclaration de travaux déposée, la mairie refuse le projet et demande un décapage anisi qu’une réparation complète des fonds, ce qui peut doubler le budget et alors se défaire de l’entreprise qui vous a induit en erreur, cela devient alors une affaire compliquée.

Comment bien lire un devis 
Bien comprendre un devis de ravalement.

1. Installation de chantier / cantonnements 

Généralement, les études débutent par le poste installation de chantier et cantonnement.

Vérifiez bien à ce que chaque soumissionnaire au projet ait pris en considération ce point crucial.

Vous devez au regard de la législation du travail, assurer au personnel de chantier des installations identiques à celles de personnel sédentaire, à savoir des sanitaires, un local de réfectoire et vestiaire chauffé, ventilé et éclairé équipé de bancs, armoires à serrures et parfois, selon les travaux, d’une douche (décontamination d’amiante ou de peinture au plomb)

2. Échafaudages :


Les echafaudages des travaux de ravalementLe poste échafaudage représente souvent 25 à 30% du montant total des travaux, ainsi, il est nécessaire d’être extrêmement prudent dans l’étude de ce poste.

Il existe plusieurs sortes d’échafaudages, la plus commune étant l’échafaudage de pied dit tubulaire qui est également le plus onéreux mais qui correspond parfaitement aux façades détaillées, ouvragées équipées de loggias ou balcons saillants empêchant la mise en œuvre de nacelles.

Le prix moyen au m2 oscille entre 18-24 euros pour les ensembles de grandes tailles et de 26 à 32 euros pour les façades parisiennes courantes, allant parfois jusqu’à 60 euros du m2 pour des échafaudages d’accès difficiles sur cour ou arrière cour.

Il faudra également dans ce poste tenir compte de certains points problématiques, tels l’échappement des commerces (ne pas disposer de pieds au devant des vitrines et donc de déporter la charge de l’échafaudage sur les cotés des commerces)

 

Les nacelles pour les travaux de ravalement.Le deuxième type d’échafaudage utilisé fréquemment est celui dit de nacelle ou échafaudage volant.

Il consiste à poser en terrasse des poids et des bras de déport permettant l’arrimage de plateformes qui montent et descendent le long des façades et équipées de treuils manuels ou électriques selon la hauteur de l’immeuble.

Il faudra être vigilant dans la rédaction de l’offre de prix de l’entreprise de ravalement sur les protections au rez de chaussée.

Ce système nécessite impérativement des platelages de protections au droit des halls, escaliers, passages ou coursives. De même au pied des nacelles, il y aura lieu de prévoir une délimitation des zones de travaux, par la clôture de barrières métalliques interdisant l’accès et d’un parapluie en métal visant à retenir d’éventuelles chutes d’objets.

Tout cela ayant un coût, mieux vaut l’anticiper que de devoir payer des travaux supplémentaires à peine le chantier commencé.

3. Bureau de contrôle 

Lors de la lecture du devis, il faut s’assurer auprès des entreprises soumissionnées, que le bureau de contrôle de la mise en œuvre des échafaudages est prévu.

ATTENTION : une grande confusion règne parfois sur le sujet. En aucun cas, l’entreprise qui est propriétaire de son échafaudage, ne peut délivrer elle même la conformité des installations. De même, si celle-ci a recours à un échafaudeur spécialisé, ce qui est plus que fréquent, ce dernier ne peut être jugé et parti. De ce fait, le bureau de contrôle extérieur est indispensable, il en va de la responsabilité de l’entrepreneur mais aussi du représentant de l’immeuble et de son conseil syndical.

4. Les travaux préparatoires au ravalement de copropriété

Bien souvent, les postes affairant aux travaux préparatoires sont plus conséquents que les travaux de finition.

Dans ces postes, vérifier que tous les nettoyages avant travaux sont prévus, que les supports sont ou non décapés puis rincés, et que les eaux de lavage sont récupérées, si les décapants ne sont pas biodégradables.

L’un des postes qui varie le plus d’une société à l’autre est celui des reprises de maçonnerie ou de pierres.

A titre d’exemple, nous avions récemment perdu une très belle opération sur les grands boulevards d’un ensemble d’immeubles en pierre de taille. Dans notre offre, était prévu un très important poste d’incrustation de pierres de taille, car nous considérions qu’elle était abimée à de nombreux endroits et qu’il fallait la remplacer. L’un de nos confrères en a pensé le contraire ce qui l’a conduit à obtenir le marché. Bien évidemment, dès les travaux de lavage finis, il y avait lieu de prévoir plus de 120.000 € de travaux supplémentaires, la ou nous en budgétions 40.000, la copropriété a donc du engager une procédure qui a durée 2 ans, durée pendant laquelle les échafaudages sont restés en place, plongeant les occupants dans le noir pendant toute cette période pour finalement résilier le marché de l’entreprise qui avait volontairement minoré son offre afin d’obtenir le contrat, et ensuite nous le confier.

Dans ces travaux préparatoires, il y a lieu de vérifier que les scellements de gardes corps soient inclus, que les joints de pierres sont repris à 100% et non partiellement ou encore que les sols de balcons sont prévus en peinture méthacrylate ou en système d’étanchéité liquide ce qui peut coûter 5 fois plus cher.

5. Les travaux de finition :


Mieux comprendre les travaux de finition d'un ravalement.Sur ces postes, il y a peu de variantes en terme de prix pour les ouvrages métalliques ou bois. En revanche, il existe fréquemment une disparité sur la méthode de calcul des surfaces. Les métrés dits à l’ancienne, appliquent un coefficient sur les surfaces selon la complexité du détail de l’ouvrage. D’autres le font sur le prix et encore, d’autres n’en tiennent pas compte.

La finition des murs peut elle être très variable.

 

Il existe des systèmes de finition différents notamment entre l’isolation thermique, les peintures imperméables de classe 1 à 4 ou encore les traitements en piochage de fonds à 100 % et reconstitution type chaux de Saint Astier ou plâtre de Paris.

Il y aura donc lieu d’être extrêmement vigilant, lors de la comparaison des offres et l’avis d’un architecte ou d’un bureau d‘études est important.

Le choix du prestataire 

En plus de l’étude, il y a lieu de comparer les sociétés entres elles. 

Nous vous proposons de vérifier plusieurs critères avant de retenir votre société :

  • Son chiffre d’affaire et ses résultats

  • Son année de création

  • L’effectif déclaré sur le DADS

  • Son attestation d’assurance

  • Un relevé de sinistralité comme pour les automobiles, afin de constater si elle a de nombreuses procédures en cours ou non

  • Les documents Urssaf, garp, impôt, tva à jour avec attestation de moins de 3 mois

  • Ses qualifications Qualibat en s’assurant qu’elle détienne celles propres à l’ouvrage à rénover 

  • Visite de ses locaux pour éviter une entreprise domiciliée dans un centre n’ayant pas pignon sur rue

  • Visiter des chantiers identiques aux vôtres dans un périmètre proche en demandant à rencontrer le conseil syndical sur place afin de savoir comment se sont déroulés les travaux.

 

Le financement  

Comment financer des travaux de ravalement.

Lors du choix de la société, orientez vous vers une demande d’acompte minime. C’est plus simple que de faire avancer plusieurs mois à l’avance les fonds par la copropriété.

Convenez de ne verser que 10% du montant retenu, en ne libérant les fonds que 30 jours avant le début des travaux.

De même, si le montant est important, demandez une retenue de garantie de 5% qui pourra être délivré par la société sous forme de caution bancaire.

Vous voilà prêts pour une nouvelle aventure qui, si les étapes précédentes ont été respectées, se déroulera parfaitement en toute quiétude.