Le lexique de la copropriété

mars 18, 2018

La copropriété et plus généralement le secteur de l’immobilier possède un vocabulaire juridique et technique qui peut être parfois assez complexe. Si vous êtes jeune propriétaire, vous pouvez être confrontés à quelques difficultés de compréhension. Nous avons rédigé ce lexique afin de vous aider à comprendre le monde de la copropriété.

 

Les assemblée générale (AG) sont les réunions réunissant les copropriétaires 

Elles sont organisées par le syndic professionel ou bénévol, afin de faire voter sur des décisions concernant la vie de la copropriété. Il y a deux types d’AG : ordinaire ou extraordinaire. Dans le premier cas l'AG doit se tenir dans les 6 mois suivants la date d'arêté des comptes de la copropriété. Pour le second cas, comme son nom l’indique, il s’agit d’un rendez-vous exceptionnel qui permet de demander un vote des copropriétaires, tel que le vote de travaux de rénovation comme des travaux d’isolation thermique extérieure par exemple. Tous les copropriétaires doivent être convoqués au moins une fois par an afin de discuter et voter les sujets concernant la vie de l’immeuble. 

Les appels de fonds permettent le règlement des charges de copropriété 

Ils sont gérés par le syndic. Les charges générales et spéciales sont habituellement demandées au début de chaque trimestre. Il existe deux grands types de charges au sein d’une copropriété. Les charges générales permettant l’entretien et la conservation de l’immeuble. Il existe aussi des appels de fonds pour des charges exceptionnelles dans le cas d’un ravalement de façade par exemple.

Le budget prévisionnel de la copropriété permet de planifier les dépenses courantes

Il estvoté en assemblée générale annuelle, il présente les dépenses attendues dans l’année. Il est établi en concertation entre le conseil syndical de l’immeuble et le syndic de copropriété. Le budget concerne la maintenance de l’immeuble, son administration et son fonctionnement. Certains frais comme le salaire du gardien, les frais de nettoyage des parties communes ou encore les assurances sont comprises dans ce budget.

Les membres du conseil syndical sont élus par les copropriétaires

C’est un groupe de personnes, membres de la copropriété. Ils sont élus lors de l’assemblée générale, et ce, pour trois ans. Les membres, du conseil syndical, sont bénévoles car non rémunérés. Ils assurent le lien entre les copropriétaires, le syndic et les prestataires extérieurs. Les membres du conseil syndical peuvent, dans les grosses copropriétés par exemple, être en charge d’une commission spécifique : espaces verts, travaux de rénovation… Le conseil syndical est dirigé par un président, lui-même élu à l’unanimité par les membres du conseil.

La copropriété, un mélange de propriétés individuelles et collectives

C’est un bâtiment ou un complexe immobilier qui est divisé en différents lots appartenant à plusieurs propriétaires. Chaque copropriétaire dispose d’une propriété exclusive liée à leur appartement, mais aussi une propriété collective des parties communes. L’immeuble est soumis à une organisation collective, à la fois par le syndic de copropriété et par le conseil syndical.

La délégation de pouvoirs lors des assemblées générales 

Lors d’assemblée générale, les seuls décisionnaires sont les copropriétaires de l’immeuble. Les décisions sont prises grâce au vote des participants. Néanmoins il n’est pas rare que seule une partie des copropriétaires aient la possibilité de se rendre en assemblée générale. Il est donc prévu qu’en cas d’absence, qu'un copropriétaire puisse donner par procuration son « pouvoir » de décision. C’est ce que l’on appelle la délégation de pouvoirs. Il faut savoir qu’un mandataire ne peut recevoir plus de trois pouvoirs, en plus des siens, sauf si le cumul des votes totales n’excède pas 10 % des voix du syndicat des copropriétaires. Un document de délégation de pouvoir est à remplir.

L’état daté permet d’informer les acheteurs

Ce document informatif est donné par le syndic à un notaire en cas de vente d’un lot de la copropriété. Le futur propriétaire aura ainsi connaissance du montant précis des charges, des derniers votes en AG ou encore des potentiels futurs gros travaux comme la mise en place d’un ascenseur, le changement d’une chaudière ou encore un ravalement.

L’état descriptif de division pour établir les quotes-parts

Il représente la liste précise de la division de la copropriété en lots, avec leurs descriptions complètes : localisation, numéro d’identification... Il est très important dans le calcul des quotes-parts de parties communes. Les quotes-parts s’expriment en tantième. Les parties communes sont elles aussi fractionnées en tantième afin de les répartir par lots.

Le lot en copropriété 

Il est le résultat de la division d’un immeuble en copropriété. Il se définit par une partie privative et individuelle de la copropriété, tel qu’un appartement, une boutique, une cave, une place de parking… Le règlement en copropriété stipule que chaque copropriétaire dispose des mêmes droits d’usage des parties privatives.

La majorité en assemblé générale dans une copropriété

Il existe quatre types de majorités : simple, absolue, double majorité et unanime.

La majorité simple : pour l'obtenir, il suffit que la majorité des voix favorables au projet soit supérieure aux votes contre. De plus, seules les voix des copropriétaires présents ou représentés comptent.
La majorité absolue : pour être valide elle doit représenter une majorité de voix des copropriétaires présents, absents et représentés. Elle concerne les décisions importantes comme la désignation d'un nouveau syndic ou encore l'élection des membres du conseil syndical.
La double majorité : il est nécessaire que la majorité des copropriétaires représentant (au moins les deux tiers des voix) soient favorables. Elle concerne les votes modifiant l'organisation ou le fonctionnement de la copropriété.
La majorité unanime : certaines décisions lourdes requièrent l'accord de tous les propriétaires (ventes de parties communes, modification de la répartition des charges, souscription à un emprunt collectif...). 

La mutation au sein d’une copropriété

Elle s’assimile au changement de propriétaire dans le cadre d’une vente ou encore dans le cas d’une donation d’un lot.

Les parties communes

Elles représentent les parties, ouvrages ou équipements de la copropriété qui sont partagées et qui peuvent être utilisées par tous. On peut citer les escaliers, les ascenseurs ou les espaces de boîtes aux lettres. Les parties communes sont possédées a hauteur des tantièmes de chaque copropriétaire. 

Les parties privatives de la copropriété

Ce sont les lieux privés du complexe immobilier, qui appartiennent à un unique propriétaire. Il est possible de rattacher une partie commune à une partie privée, dans le cas de l’agrandissement d’une terrasse ou d’un espace vert au rez-de-chaussée par exemple. C’est ce que l’on appelle le droit de jouissance exclusive.

Le procès-verbal de l’assemblée générale 

C’est tout simplement le compte-rendu d’une AG, rédigé par le secrétaire élu en AG. Il rapporte les échanges, évènements et les actes qui ont été votés. La feuille de présence des copropriétaires doit être annexée à ce dernier. Il doit aussi être inscrit dans un registre spécial, il doit être diffusé par lettre recommandée avec accusé de reception aux propriétaires ayant voté contre le projet ainsi qu'à ceux s'étant abstenu de vote. les personnes ayant voté pour le projet doivent recevoir le procès-verbal par courrier simple. Le conseil syndical a deux mois pour envoyer les documents. 

La provision pour charges

Depuis 2002, l’ensemble des copropriétaires ont l’obligation de payer des provisions pour charges en fonction du budget prévisionnel voté en AG. Les provisions concernent les dépenses courantes de la copropriété. Elles sont versées en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire et sont rééquilibrées en fonction des dépenses annuelles lors d’une régularisation de charges.

Le règlement de la copropriété  

Ce document est obligatoire, il résume la répartition des charges entre tous les copropriétaires, les séparations distinctes entre parties privées et communes et l’ensemble des droits et devoirs de toutes les personnes en lien avec la copropriété. Il doit être le plus précis possible, car il fixe entre autres les règles de vie commune en copropriété. Cela permettra de limiter les contentieux et nombre de débats.

La résolution

Ce terme désigne les décisions votées en assemblée générale. Toutes les résolutions doivent être préparées en amont avant l’assemblée générale. Toutes les résolutions doivent être préparées en amont et envoyées par courrier recommandé 21 jours avant l’assemblée générale. 

La régularisation de charges

Elle désigne le réajustement des provisions de charges pour chaque copropriétaire en fonction des quotes-parts pour les dépenses annuelles approuvées lors du budget prévisionnel en AG.

Syndic de copropriété 

Le syndic est une personne bénévole ou professionnelle qui est mandatée par les copropriétaires pour trois ans maximums. Elle gère l’administration et l’organisation générale de la copropriété (AG, comptes, le personnel s’il y en a, le suivi des travaux importants…).  

Syndicat de copropriétaires

C’est le terme juridique pour désigner l’ensemble des copropriétaires. Il ne faut pas le confondre avec le syndic de copropriété. Le syndicat de copropriétaires gère les parties communes et équipements communs. Il assure la maintenance et conservation de l’immeuble et protège les intérêts de la copropriété.

Les tantièmes des copropriétaires

Ils sont calculés par rapport à l’ensemble des parties communes de la copropriété. En effet, ils définissent la valeur de la quote-part de parties communes que doit payer chaque copropriétaire. En effet, les charges de parties communes seront différentes en fonction de la valeur des lots. Pour donner un exemple clair, un propriétaire d’un studio de 25 m2 ne payera pas la même quote-part qu’un propriétaire d’un appartement 3 pièces. Les tantièmes sont synonymes de millièmes. Toute modification du calcul des tantièmes doit être votée à l’unanimité en AG. Cela peut arriver dans le cas de l’extension d’une partie privée.