La loi ALUR et ses aménagements

12 déc. 2017

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite aussi loi ALUR a été adoptée en 2014 par l’ancienne ministre du logement et de l’Egalité du territoire Cécile Duflot. Cette loi a mis en place des règlementations qui concernent à la fois locataires et propriétaires. Elle a connu plusieurs modifications dont la dernière, date de cette année.

 

 

La loi ALUR : c’est quoi ?

Le principal objectif de cette loi est de faciliter l’accès au logement, aider les français à obtenir des habitations à des loyers abordables pour le plus grand nombre. Instaurée le 26 mars 2014, la loi Duflot ALUR a entièrement chamboulé le secteur de l’immobilier en réformant le droit au logement en France. En 4 ans, la loi ALUR a connu des aménagements, souhaitant aborder le plus de sujets dans le but de trouver un équilibre entre le droit des propriétaires bailleurs et celui des locataires.

Cela s’illustre par des mesures telles que l’encadrement des loyers, la simplification des relations entre propriétaires et locataires, l’instauration d’une garantie universelle de loyer, le contrôle des professions de l’immobilier, l’amélioration de la gestion de copropriété avec un encadrement des syndics, la protection des propriétaires des risques d’impayés de loyers…. Voyons ensemble les mesures les plus importantes.

 

L’encadrement des loyers

Cette règlementation concerne uniquement les zones dites « tendues», c’est-à-dire les villes où l’offre est bien inférieure à la demande. Ces zones représentent 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. Cette mesure a été conçue dans le but de limiter la hausse des loyers. Elle se traduit par la création du loyer médian de référence. Celui-ci est fixé chaque année par les observatoires des loyers qui le calcule à partir du secteur géographique et de la catégorie de logement. Ce loyer de référence peut être majoré ou minoré de 20 %.

 

 

Un propriétaire ne peut pas augmenter son loyer entre deux locataires. C’est ce qu’on appelle l’encadrement des loyers à la relocation. Cependant, il y a trois cas particuliers où le loyer peut tout de même être revu à la hausse :

  • S’il y a eu de gros travaux de type rénovation énergétique ou isolation thermique par exemple. 
  • S’il n’a pas loué son logement depuis 18 mois.
  • Si le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché.

Un autre cas particulier concerne la ville de Paris qui a mis en place une règlementation de plafond de loyer. Un loyer ne peut pas dépasser ce plafond fixé par la loi. Celui-ci dépend de quatre critères : le nombre de pièces, l’année de construction, si le logement est vide ou meublé et la location du logement.

 

Le complément de loyer c’est quoi ?

Dans certains cas, le propriétaire peut augmenter son loyer sous la forme d’un complément réglementé. Celui-ci doit justifier de cette hausse avec des caractéristiques exceptionnelles comme une grande terrasse, un jardin privatif ou même le lieu du logement si celui-ci bénéficie d’une vue directe sur la tour Eiffel par exemple.

 

Une assurance contre les impayés

Le gouvernement avait mis en place une mesure se voulant protectrice pour les propriétaires bailleurs. La Garantie Universelle des Loyers permettait, pour toutes locations vides ou meublées, une indemnité en cas de loyers impayés, ce qui encourageait la location de biens, et facilitait donc l’accès au logement. Critiquée en 2015, cette mesure a finalement été remplacée par le dispositif Visale (Visa Logement Emploi) géré par Action Logement. Cette assurance couvrira les loyers impayés des locataires sur une période de trois ans. C’est le locataire qui peut en faire la demande si celui-ci n’a pas de garant.

 

 

 

Ce qui change pour les copropriétés

La loi recadre également les syndics de copropriétés notamment en mettant en place un contrat de syndic type et en fixant un encadrement des honoraires des syndics pour limiter les abus. Depuis 2016, les syndics devront informer tous les copropriétaires de tous les changements et les décisions émises pendant les assemblées générales. De plus, depuis 2017 la loi Alur demande également une immatriculation des copropriétés dans un registre national. Cela concerne pour le moment les copropriétés de plus de 200 lots mais ce point sera applicable à toutes les copropriétés de France dès 2018.

 

D’autres mesures simplifiées

Plusieurs mesures ont été mise en place dans le but de simplifier la vie des locataires et propriétaires, et d’encadrer les professionnels de l’immobilier parmi lesquelles :

  • Un délai de préavis de trois mois réduit à un mois en cas de départ du locataire
  • Une harmonisation des contrats de location avec la création d’un modèle de bail type
  • L’interdiction des pénalités en cas de paiement de loyer en retard
  • La trêve hivernale prolongée jusqu’au 31 mars
  • La création officielle du statut de colocation