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Un point sur les litiges en copropriété

11 avril 2019

Tout comme la vie en communauté, la copropriété génère tout un lot de désaccords et de problèmes entre habitants, mais pas seulement. Plusieurs situations sont possibles en matière de litiges : 

  • Entre copropriétaires,
  • Entre copropriétaires et conseil syndical,
  • Entre copropriétaires et syndic,
  • Entre conseil syndical et syndic,
  • Etc... 

Chaque cas impose des dispositions différentes.   

 

Quelques chiffres explicites

En 2017, ce sont plus de 40 000 plaintes qui ont été enregistrées concernant des litiges en copropriété et plus de 70 % d’entre elles sont uniquement relatives à des problèmes de paiement. Aujourd’hui, il faut comprendre que près d’une copropriété sur deux connaît ou a déjà connu des problèmes de charges impayées. Ces dysfonctionnements entrainent parfois des soucis entre les copropriétaires. En seulement dix ans, de 2007 à 2017, les conflits entre copropriétaires ont progressé de près de 30 %.

 

Les conflits les plus courants

Le Ministère de la Justice a récemment rendu public une étude sur les litiges en copropriété. On y apprend notamment que les conflits relatifs aux droits et obligations des copropriétaires représentent plus de 80 % des litiges, et ce n’est pas faute d’avoir un règlement de copropriété ! Le défaut de paiement des charges de copropriété reste le principal contentieux et objet d’actions en justice. Il est vrai que les charges de copropriété se sont aussi accrues depuis dix ans : les primes d’assurance ont bondi, les frais de chauffage et les frais de gestion des syndics aussi. Ceci explique en partie ces difficultés de paiement. A cela s’ajoute les travaux de rénovation énergétique des copropriétés, rendus récemment obligatoire pour les immeubles de type « passoire énergétique ». Malgré les aides disponibles et les solutions de financement le budget des copropriétaires peut être impacté à court terme. A plus long terme les économies sur les factures énergétiques permettent cependant de largement amortir le cout d’une rénovation énergétique.

Autre problème récurrent dans la liste des litiges en copropriété : l’administratif. Dans ce groupe on trouve plusieurs types de désaccords : concernant les votes en assemblée générale, pour la nomination d’un syndic, ou encore au sujet de l’absence de communication de documents importants de la part du syndic.

A noter : les incivilités du quotidien, représentent moins de 5 % conflits recensés.

 

Gestion des litiges : tout un problème !

Malheureusement, le dépôt de dossier et le recours en justice dans ce genre de litige est fréquent. Pourtant, il peut être évité simplement en ayant recours à un médiateur. Cette solution peut s’avérer très utile tout d’abord pour calmer les tensions et éviter que la situation ne s’envenime, mais aussi pour empêcher de longues procédures administratives. De plus, les couts liés au recours à un médiateur sont généralement moins élevés que ceux liés à une action en justice. Le but d’une médiation sera de trouver un compromis équitable aux yeux des deux parties.

La médiation peut être dirigée par un avocat ou même un expert-comptable, tout dépendra du type de litige. Des associations peuvent aussi aider en matière de médiation comme l’Association des Responsables de Copropriété (ARC), l’association de consommateurs (CLCV) ou encore l’Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires (ANCC).

 

Des délais de prescription pour régler les litiges

Quel que soit le problème, vous devez réagir rapidement pour y remédier, car si vous choisissez d’aller en justice, il existe des délais de prescription. Ce temps varie en fonction du problème. Pour les copropriétés, celui-ci est de dix ans dans la grande majorité des cas. En ce qui concerne la répartition des charges en fonction de la division des lots, vous avez cinq ans maximum pour contester une décision. Lorsqu’il s’agit d’une contestation de vote en assemblée générale, le délai est très court : vous avez seulement deux mois pour réagir.