Copropriété travaux : comment organiser et financer vos rénovations ?
Entreprise certifiée RGE Qualibat Entreprise certifiée RGE QualibatUne réduction des dépenses énergétiques en réduisant les pertes de chaleur causées par une mauvaise isolation. À terme, cela permet d’effectuer des économies d’énergie en consommant moins d’électricité et ainsi de réduire le coût des factures d’énergie. Pour une copropriété, cela permet de diminuer les coûts et ainsi d’éviter les hausses des charges collectives.
D’un point de vue environnemental, la nécessité de moins chauffer les logements permet de diminuer la consommation d’énergie globale et ainsi de lutter contre le réchauffement climatique en réduisant les émissions de CO₂. Cela permet également de se mettre en conformité avec la loi Climat et Résilience qui, à terme, supprimera les passoires thermiques.
C’est également une valorisation du patrimoine immobilier, puisque ces travaux d’ITE améliorent la performance énergétique du logement. Il gagne donc de la valeur à la revente et est aussi plus attractif à la location. Pour les copropriétés, cela permet par ailleurs de mettre en avant une image de qualité et de modernité de l’immeuble.
C’est souvent une opportunité de mutualiser les coûts en réalisant une ITE et une opération de ravalement en même temps, sachant que dans plusieurs communes dont Paris, les ravalements sont obligatoires tous les 10 ans.
D’un point de vue légal, la Loi Climat et Résilience impose une trajectoire de rénovation énergétique pour les logements collectifs. De plus, si votre copropriété a plus de 15 ans, vous êtes dans l’obligation d’établir le vote d’un plan pluriannuel de travaux (PPT).
Que ce soit pour l’isolation thermique par l’extérieur (ITE), des travaux d’étanchéité ou encore pour un ravalement, un audit technique est recommandé (voire obligatoire dans certaines copropriétés).
Ce dernier permettra d’évaluer les déperditions thermiques sur l’ensemble du bâtiment (toiture, murs, planchers et fenêtres) mais aussi de l’état de l’étanchéité de la toiture, des terrasses, façades ou encore des joints de dilatation.
Cette étape aidera aussi pour détecter les éventuels ponts thermiques ou problématiques spécifiques comme des infiltrations, moisissures ou fissures et d’obtenir des documents importants pour la suite du projet :
Des études de faisabilité technique, des plans et des diagnostics peuvent être effectués pour consolider le projet.
Si besoin, un architecte ou un bureau d’études peut être consulté pour vous conseiller au mieux sur votre projet. Cela permettra ensuite de demander un devis à des entreprises spécialisées dans les travaux en copropriété et adaptées à vos besoins.
L’ensemble de ces documents et consultations seront un atout majeur pour faire appuyer votre projet lors de la présentation de ce dernier auprès de l’assemblée générale de votre copropriété. Dès lors que le syndic aura validé le projet, les travaux pourront débuter.
Pour une rénovation de copropriété, notamment en matière d’isolation thermique et d’étanchéité, il est obligatoire d’informer et d’intégrer ces travaux dans l’ordre du jour des assemblées générales. Pour effectuer ces travaux, une autorisation du syndicat des copropriétaires est nécessaire.
Pour des travaux concernant l’étanchéité, il va soit dépendre de l’article 24 ou 25 selon le contexte dans lequel s’inscrivent ces travaux (entretien courant ou amélioration).
Dans le cadre de travaux ITE ou d’amélioration des performances énergétiques, le vote des travaux est sujet à la majorité absolue (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Si elle est obtenue, les travaux sont validés et peuvent ensuite être planifiés.
La majorité absolue, c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble. Concrètement, vous avez besoin d’obtenir plus de 50% des voix de l’ensemble des copropriétaires pour que la décision soit validée lors de l’assemblée générale, que les copropriétaires soient présents, représentés ou absents lors du vote. Si vous n’obtenez pas cette majorité du premier coup mais que vous avez quand même récolté au moins un tiers des voix, vous pouvez procéder à un second vote immédiat. Cette fois-ci, une majorité simple des présents suffira pour faire passer la résolution.
L’article 24 en copropriété s’applique dans le cadre d’un vote pour un projet de travaux concernant le ravalement d’une façade. Ici, pour que les travaux soient validés, une majorité simple de l’assemblée générale suffit.
La majorité simple de l’article 24 correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance lors de l’assemblée générale. Concrètement, seuls les votes « pour » et « contre » sont comptabilisés, les abstentions n’étant pas prises en compte lors de l’assemblée générale. Cette majorité, la plus simple à obtenir en copropriété, permet d’éviter les situations de blocage et de faciliter la prise de décision pour les travaux essentiels à l’entretien de l’immeuble.
Plusieurs paramètres sont à prendre en compte dans le cadre d’un financement des travaux dans une copropriété :
Seul le copropriétaire concerné sera amené à régler les travaux à effectuer étant donné que cela concerne seulement ses propres espaces.
Si les travaux concernent les parties communes, ce sera à l’ensemble des copropriétaires de participer au financement.
La participation est calculée selon le quote-part de chacun des propriétaires selon le règlement de la copropriété. Le syndic lance à ce moment-là un appel de fonds pour financer les travaux à effectuer. Il est généralement établi en plusieurs échéances réparties selon l’avancement du projet. Chaque copropriétaire reçoit ensuite une quote-part chiffrée indiquant le montant auquel il doit contribuer.
MaPrimeRénov’ Copropriété est une aide publique destinée au syndicat de copropriété. Dédiée aux travaux pour les parties communes, elle concerne principalement les travaux de rénovation énergétique globale, dont l’isolation thermique par l’extérieur (ITE), et les travaux d’étanchéité à condition qu’ils soient associés à une action d’isolation (par exemple la réfection d’une toiture-terrasse isolée). Dans le cadre d’un ravalement sans autres travaux, cette aide n’est pas applicable.
Pour en bénéficier, la copropriété doit avoir plus de 15 ans, être immatriculée, et cette dernière doit faire appel à des entreprises RGE, et atteindre un gain énergétique d’au moins 35 % à l’issue de la prestation.
Le montant de l’aide peut atteindre 25 % du montant total des travaux dans la limite de 25 000 € par logement, avec des bonus possibles pour les copropriétés en difficulté ou les bâtiments classés F ou G.
Cumulable avec MaPrimeRénov’ sous conditions, les CEE sont des primes versées par les fournisseurs d’énergie. Les bénéficiaires peuvent aussi bien être les copropriétaires individuels que la copropriété en elle-même. Les travaux d’ITE sont éligibles, ainsi que l’étanchéité dans le cas où elle est accompagnée d’une isolation. Encore une fois, le ravalement seul n’est pas concerné par cette aide.
Le montant varie en fonction de plusieurs caractéristiques comme la surface concernée, la zone climatique, les revenus moyens des occupants ou encore des caractéristiques techniques. Pour bénéficier des CEE, Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par des entreprises RGE.
L’ éco-prêt à taux zéro collectif s’adresse au syndicat de copropriété et exclusivement dans le cadre d’une rénovation énergétique. Il permet de financer des travaux d’ITE ou des travaux d’étanchéité (s’ils sont associés une action d’isolation thermique). Il est important de mentionner que le ravalement seul n’est pas éligible. Il est possible d’emprunter jusqu’à 30 000 € par logement, sans intérêts, en le remboursant sur une période 15 à 20 ans. Pour financer des travaux avec cette option, chaque copropriétaire doit donner son accord pour la prise en charge de sa quote-part. Ce prêt est cumulable avec les aides MaPrimeRénov’ Copropriété et les CEE.
L’éco-prêt à taux zéro individuel est destiné aux copropriétaires occupants pour financer des travaux dans leur logement ou leur quote-part lors de travaux collectifs. Il permet aux copropriétaires de ne pas avancer les fonds pour leur part dans un projet collectif d’isolation ou d’étanchéité liée à l’isolation. Comme pour l’éco-prêt à taux zéro collectif , il s’applique exclusivement dans le cadre d’une rénovation énergétique. Il concerne les travaux énergétiques réalisés par des entreprises RGE, sur une résidence principale. Le prêt peut aller jusqu’à 30 000 € et est accordé sans condition de ressources, avec un remboursement sur 15 ou 20 ans.
Les fonds de travaux sont une réserve financière obligatoire constituée par les copropriétés de plus de 10 lots pour financer des travaux sur les parties communes. Il peut être utilisé pour des travaux non éligibles aux aides nationales. Ainsi dans le cadre d’un ravalement seul ou une réfection d’étanchéité sans isolation, il est possible d’utiliser ce moyen de financement. Ce fonds est alimenté à hauteur de 2,5 % minimum du budget prévisionnel annuel, sauf en cas de dispense si un plan pluriannuel de travaux a été voté. Son utilisation pour financer les travaux doit être décidée en assemblée générale.
Elles concernent aussi bien la copropriété en elle-même que les copropriétaires et sont soumises à des critères locaux. Il est recommandé de se rapprocher de la mairie, de l’ADIL ou encore l’Espace France Rénov’ le plus proche de chez vous pour connaître les aides locales disponibles.
Face à un appel de fonds pour le ravalement de façade, vous vous trouvez dans l’impossibilité de payer ? Cette situation, plus fréquente qu’on ne le pense, mérite une attention particulière.
La première démarche consiste à contacter rapidement votre conseil syndical pour exposer votre situation. Une communication transparente ouvre souvent la voie à des solutions amiables, comme l’échelonnement des paiements sur une période plus longue.
Le versement d’une provision peut également être négocié avec le syndic. Cette approche vous donne la possibilité d’étaler la charge financière tout en respectant vos obligations de copropriétaire. N’oubliez pas de formaliser ces arrangements par écrit, avec avis de réception, pour garantir leur validité.
En dernier recours, examinez la possibilité d’un prêt personnel ou d’un crédit travaux. Certaines banques proposent des conditions avantageuses spécifiquement pour les travaux de copropriété. L’exécution des travaux étant une obligation légale, anticipez au maximum pour éviter toute situation contentieuse.
Pour s’assurer que les travaux dans votre copropriété se déroulent sans imprévus, il est important de prévenir en amont les copropriétaires de l’immeuble. La procédure de prévenance diffère selon la typologie de travaux.
Dans le cadre d’un ravalement, d’une isolation ou encore d’une réfection de la toiture, il faut afficher le procès-verbal de l’assemblée générale dans les 8 jours suivant le vote obligatoire. Les travaux deviennent possibles après un délai de 2 mois, période durant laquelle un propriétaire peut contester les travaux en justice (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
Le syndic prévient ensuite les résidents du début des travaux (par courrier ou par affichage). Aucun délai légal n’est précisé mais il est recommandé de prévenir 1 à 2 semaines avant le début des travaux.
Aucun délai de prévenance légal n’est précisé mais il est recommandé de prévenir également 15 jours avant le début des travaux.
Une demande d’autorisation de travaux auprès de l’assemblée générale est toutefois nécessaire si les travaux impactent les parties communes ou l’aspect extérieur du bâtiment. Il convient ensuite de donner un préavis au syndic par courrier recommandé et de publier une affiche dans les parties communes de l’immeuble précisant la nature, les dates et la durée des travaux.
Des travaux peuvent être considérés comme urgents, par exemple lorsqu’un sinistre ou une fuite surviennent au sein de la copropriété. Si c’est le cas, le syndic peut engager immédiatement les travaux sans attendre la tenue d’une assemblée générale. Il devra néanmoins les faire ratifier à posteriori. Si des travaux urgents ont lieu, le syndic devra informer au plus tôt les copropriétaires.
Selon l’article R1336-5 du Code de la santé publique, les horaires à respecter pour effectuer des travaux bruyants sont les suivants :
Il faut également se renseigner au niveau du règlement de la copropriété ou des arrêtés municipaux en vigueur dans votre commune qui peuvent prévoir des horaires spécifiques.
Chez Harmonie, la qualité d’exécution est au coeur de notre engagement. Certifiée RGE Qualibat, Harmonie vous accompagne tout le long de vos projets d’isolation, de ravalement et d’étanchéité pour votre copropriété.
Nous souscrivons une assurance tous risques chantier, couvrant l’intégralité des interventions, et délivrons des procès-verbaux de réception détaillés, assurant une traçabilité complète des prestations. En complément, nos chantiers bénéficient de garanties biennale et décennale, pour une sérénité à long terme. L’ensemble des matériaux que nous utilisons sont labellisés NF et disposent d’avis techniques délivrés par le CSTB, attestant de leur fiabilité et de leur durabilité.
Notre bureau d’études est à votre disposition à titre gracieux pour analyser vos besoins, constituer les dossiers d’aides et vous proposer, si nécessaire, un contrat d’entretien sur mesure afin de garantir la pérennité de votre patrimoine.
Au 20 rue d’Arcueil, une copropriété des années 60 a été transformée en modèle de performance énergétique grâce à l’expertise de Harmonie. Énergivore et mal isolée, la résidence affichait une étiquette E et des charges élevées. En 26 mois, les travaux d’isolation thermique par l’extérieur ainsi que la rénovation des toitures terrasses ont permis de réduire la consommation de 55 % et les émissions de CO₂ de moitié.
Le projet, soutenu par 847 000 € de subventions, a permis à l’immeuble d’atteindre l’étiquette C. Récompensée aux Trophées CoachCopro 2023, cette opération exemplaire conjugue confort, économies et valorisation patrimoniale. Harmonie confirme ici son savoir-faire dans la rénovation globale des copropriétés.
Que ce soit pour des travaux d’isolation thermique, de ravalement ou d’étanchéité, Harmonie met son expertise certifiée RGE Qualibat et plus de 40 ans d’expérience à votre service pour accompagner votre copropriété en Île-de-France. N’hésitez pas à nous contacter pour étudier ensemble votre projet de rénovation et bénéficier d’un accompagnement personnalisé.
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copropriétés
accompagnées pour l’ITE.
