Les travaux en copropriété

Quand on est copropriétaire ou à fortiori membre du conseil syndical, il est difficile de ne pas se sentir impliqué lorsqu’un ravalement est à l’ordre du jour. Bien que l'enjeu soit souvent la valorisation de votre patrimoine, entreprendre des travaux n'est jamais chose aisée surtout lorsque l'on aborde les "gros travaux" que sont le ravalement ou la réfection de la toiture.

Depuis 20 ans, les tenants et aboutissants des travaux d'intérêt collectifs ont tendance à devenir de plus en plus nombreux et complexes à appréhender.

De leur côté, les entreprises de ravalement ont vu aussi leurs métiers évoluer. Il est aujourd’hui impensable d’offrir à une copropriété une simple prestation technique de travaux. Certains types de travaux, comme ceux de performance énergétique soulèvent plus de questions que d'autres.

Harmonie ne travaille qu’en copropriété, que ce soit directement pour les copropriétaires, des institutionnels ou des bailleurs privés. Les attentes des copropriétaires évoluent, les besoins en conseil et en expertise se multiplient sur des sujets variés : la rénovation énergétique, bien sûr, mais aussi le rôle d'un architecte, le rôle de l'ingénieur financier, l'importance de l'audit énergétique et du diagnostic amiante avant travaux.

Il y a également le sujet fondamental sur lequel Harmonie va au-devant des copropriétés : le timing des travaux.

Isolation thermique Harmonie à Boulogne-Billancourt

L'anticipation des travaux de ravalement

 L’anticipation des travaux de copropriété est un des garants de la réussite d’un projet de ravalement ou d’étanchéité.

En effet, il n’est pas rare de recevoir des demandes de devis pour des opérations de grandes ampleurs quelques jours ou semaines avant l’assemblée générale. Le résultat de cette méthode est connu : une assemblée générale tendue, ne statuant pas sur un projet, car ce dernier n’a pas été expliqué et anticipé.

Il est important de rappeler qu’une assemblée générale a pour but de statuer, et non de débattre d’un projet avec l’ensemble des copropriétaires, ces derniers étant représentés par un conseil syndical élu qui a pour vocation d’être un intermédiaire entre les copropriétaires et les différents acteurs du projet.

Le conseil syndical, à la base du projet avec son syndic, doit définir clairement son projet en tenant compte de plusieurs facteurs :

• le temps : élaboration d’un retroplanning d’actions à mener par les intervenants

• la technicité : quelles causes, quels supports et quelles solutions techniques ?

• financiers et administratifs : subventions, autorisations auprès des autorités locales, appels de fonds auprès des copropriétaires, emprunt collectif, fonds de prévoyance etc.

Il convient d’apporter quelques précisions concernant ces trois points.

Les travaux de copropriété : le facteur temps

L’établissement d’un retroplanning est la première étape nécessaire au bon déroulement des travaux en copropriété. Le milieu de la copropriété impose une organisation rigoureuse du fait de la multiplicité des intervenants (architecte, maître d’œuvre, syndic…). 2 à 3 années sont nécessaires afin de mener un projet de travaux à son terme.

• Année N : diffusion de l'information et échanges avec les copropriétaires concernant le projet. La copropriété est-elle motivée ? Ce projet répond-il aux attentes et aux priorités de la copropriété ? Est-il compatible avec les ressources financières du plus grand nombre ?

• Année N+1 : réalisation d’éventuels diagnostics selon le projet (audit énergétique, diagnostic amiante...) et nomination d’une maitrise d’œuvre qui rédigera un cahier des charges et lancera les consultations correspondantes.

• Année N+2 : validation du projet par une réunion d’information en amont de l’assemblée générale puis vote du projet dans les semaines qui suivent. 

  Concernant la rénovation énergétique (travaux d'isolation thermique extérieure et d'étanchéité isolante en toiture terrasse) : le point de départ incontournable sera l'audit énergétique. 

La spécificité des projets de rénovation énergétique

Dès qu'un projet de réalisation de travaux émerge dans votre copropriété et que l'idée d'une rénovation énergétique est émise, il convient de voter en assemblée générale la réalisation d'un audit énergétique, qui est d'ailleurs une obligation réglementaire. Entre le vote de l'audit énergétique et la présentation de ses conclusions, il peut parfois se dérouler un an, car ce dernier doit être réalisé en période de chauffe. Les résultats doivent être présentés en assemblée générale, c'est une manière d'assurer une parfaite information pour le plus grand nombre. A l'occasion de cette assemblée générale il sera opportun de décider de missionner simultanéement un architecte et un spécialiste de l'ingénierie financière.

Pour résumer quel est l'intérêt de ce process ? L'architecte donnera son expertise concernant la nature des travaux à envisager, les matériaux à utiliser, la technique de pose à employer. L'ingénieur financier sera en mesure d'évaluer sur la base des tantièmes le montant des quotes-parts travaux individuelles ainsi que le montant des subventions qu'il sera possible d'obtenir suivant la situation fiscale et sociale de chacun. Il sera également en mesure de chiffrer les économies d'énergie futures. Cette parfaite information facilitera le vote des travaux. L'unanimité totale n'existe pas mais notre expérience nous montre que  la majorité des voix nécessaire est obtenue dans 80 % des cas. Nos experts sont là pour vous conseiller concernant cette méthodologie et ses avantages.

La technicité des travaux

Afin de définir un objectif répondant aux besoins de la copropriété, il appartient aux membres du conseil syndical, assistés de leur syndic, d’identifier les problèmes techniques de la copropriété et de prévoir leur résolution dans le temps. Un plan pluriannuel de travaux permet d’étaler dans le temps les projets, mais également les dépenses s’y rapportant via un budget prévisionnel. Dans le cas de la rénovation énergétique, il sera utile de grouper les travaux pour maximiser le montant des subventions.

L’administratif et le financement des travaux

La réalisation d’un chantier concernant les parties extérieures de la copropriété doit être validée par les autorités compétentes. Ces dernières ont le pouvoir de modifier le projet pour tenir compte de l’environnement direct de l’immeuble (présence de Monuments Historiques, harmonisation des quartiers d’une ville, obligation d’isoler thermiquement…). Selon les communes, les délais de validation peuvent varier de 2 à 6 mois concernant l'autorisation préalable de travaux.

Concernant le financement, et particulièrement les copropriétés souhaitant réaliser une rénovation énergétique, il existe de nombreuses solutions permettant de lisser ou de diminuer les coûts pour chaque copropriétaire :

• Éco prêt collectif et (ou) individuel : prêt à taux zéro

• CEE : Certificats d’Économie d’Énergie

• CITE : Crédit d’Impôts Transition Energétique pour ceratianes catégorie de revenus jusqu'en 2021

• Subventions ANAH, CNAV et caisses complémentaires de retraite

• Primes disponibles localement

Travaux en copropriété : bon à savoir

Le groupe Harmonie est forte de l'expérience acquise sur plus de 5 000 chantiers en copropriété, nous saurons vous guider et vous apporter notre savoir-faire pour mener à bien votre projet. 

Vous trouverez aussi sur ce site internet des vidéos présentant l'exécution des travaux de rénovation en fonction de la nature de votre façade ou de votre toit : ravalements classiques ou rénovation énergétique. 

Des lexiques techniques sont également accessibles dans notre FAQ pour comprendre les termes techniques liés à la réfection de votre façade ou de votre toit.

Nous avons aussi rédigé des articles spécifiques concernant les parties communes et les parties privatives, le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété, les règles liées au vote à la majorité absolue, la loi Alur, l'assurance dommage, la garantie décennale...

Etanchéité en toiture terrasse, un chantier Harmonie dans les Yvelines