Le guide des parties communes : mode d’emploi

Une copropriété se définit par le fait d’avoir plusieurs propriétaires qui se partagent un bâtiment. C’est pourquoi, il faut différencier les parties privées qui sont réservés pleinement à chacun des copropriétaires, et les parties communes qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires.

Des parties partagées en communauté

Les parties communes sont des éléments de l’immeuble qui sont partagés par l’ensemble des copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 les définit comme telles :

Article 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Cependant, la séparation entre partie commune et partie privée n’est pas si manifeste que cela. Elle est d’autant plus complexe que certains immeubles anciens n’ont pas été conçu pour cela. Les règlements ne sont pas à jour, et il y a trop de parties communes à usages exclusives qui sont proches des parties privatives. Tous ces détails sont bien souvent la cause des gros litiges entre les habitants de la copropriété.

La répartition des quotes-parts de parties communes

Etant donné, qu’il s’agit de parties communes, il est évident que les copropriétaires doivent se partager les frais de gestion, réparation et conservation de ces espaces. Il faut donc calculer la part de frais qui revient à chaque copropriétaire. C’est ce qu’on appelle la quote-part qui se mesure en tantième.
Cette répartition n’est pas à part égale. S’il y a 10 copropriétaires dans un immeuble, chacun ne payera pas 10% de charges… Cette division des parts est proportionnelle en fonction de différents critères comme les dimensions du logement, l’endroit où se trouve l’appartement dans la copropriété ou encore la valeur relative du bien. A noter que depuis le 31 décembre 2002, il est obligatoire de préciser le calcul des quotes-parts ainsi que la répartition des charges dans le règlement de copropriété.
Nous devons également préciser qu’il existe deux types de charges sur les parties communes : les charges générales qui touchent l’ensemble des copropriétaires ; et les charges spéciales qui sont calculées selon l’utilité des équipements. On peut citer par exemple, un logement au rez-de-chaussée qui n’aura pas de charges sur l’ascenseur si l’immeuble n’a pas de sous-sol. 

Le droit de jouissance : c’est quoi ?

Dans certains cas particuliers, le règlement de copropriété peut autoriser un copropriétaire si celui-ci en fait la demande pendant une assemblée générale, à obtenir un droit de jouissance exclusive sur une partie commune. Cela peut concerner une cheminée rattachée à un appartement, un petit espace vert, ou encore une terrasse affectée à un lot spécifique. Cependant, le fait d’avoir une jouissance exclusive d’une partie commune ne signifie pas d’en être le propriétaire. Pour y effectuer d’éventuels travaux, il faut impérativement l’accord du syndic et des autres copropriétaires.

Est-il possible d’acheter une partie commune ?

C’est tout à fait possible de devenir propriétaire d’une partie commune. Il faut bien différencier ce cas de la jouissance exclusive, où la partie commune appartient toujours à la copropriété. A l’inverse, si vous achetez une partie commune, elle deviendra de par ce fait une partie privative.
Il faut constituer un dossier à présenter lors d’une assemblée générale. La mention doit être votée par au moins les deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires et la moitié en nombre (art 26). En cas d’opposition, les contestataires ont un délai de deux mois pour arrêter la vente à compter de la diffusion du PV d’AG.  Par conséquent, cet achat entraine une modification de la répartition des charges et un re-calcul des quotes-parts.

En cas de travaux…

Tous travaux sur les parties communes sont gérés par le syndic de copropriété. Il peut s’agir de travaux d’entretien, de réparations, d’améliorations ou encore de travaux urgents. En cas de gros chantier dont les frais dépasseraient un certain plafond (tel qu’un ravalement de façade, une étanchéité toiture ou une isolation thermique par l’extérieur du bâtiment), une mise en concurrence entre plusieurs sociétés est obligatoire, et le choix de la société se décide lors d’un vote en assemblée générale.