Quelles sont les bases de la création du statut de la copropriété ?
Aujourd’hui, en France, on dénombre plus de 8 millions de copropriétés qui sont régies par la loi du 10 juillet 1965. Cela représente près d’un tiers du parc immobilier français. Cette législation reste la plus emblématique du secteur de l’immobilier et du bâtiment. C’est elle qui a défini et fixé pour la première fois le statut de copropriété des immeubles bâtis. Faisons un point sur ce statut en passant par trois événements historiques majeurs : le code napoléonien de 1805, la loi de 1938 et la loi de 1965.
Le Code Napoléon ou l’apparition du statut de copropriétaire
La copropriété serait née à l’époque des Empires Babylonien et Romain. Déjà au VIIe siècle av. JC, il existait des immeubles appartenant à plusieurs personnes. Néanmoins, à cette époque, les appartements ne disposaient pas de parties communes.
Aujourd’hui, une copropriété se définit par l’article 1 de la loi de 1965 : « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Cette définition découle directement d’une mention ajoutée par des magistrats, dans le Code Civil de 1804 (aussi appelé Code Napoléon), qui avaient pour mission de gérer les conflits entre les personnes cohabitant dans un même bâtiment. L’article 664 du Code Napoléon mentionnait ainsi pour la première fois le fait qu’il était possible d’avoir plusieurs propriétaires d’un même bien immobilier.
C’est à cette époque et pendant tout le XIXe et le début du XXe siècle que se multiplient les bâtiments collectifs, notamment grâce aux innovations technologiques qui améliorent grandement la vie en commun au sein des immeubles. Apparaissent alors l’eau courante, l’électricité, le chauffage collectif, les ascenseurs ou encore le service de concierge. Ainsi, cet acte légal réglait les principaux litiges tels que la répartition des charges d’entretien et des parties communes de l’immeuble. Néanmoins, il n’y avait pas encore de mention d’organisation du bâtiment. Les notaires ont, au fur et à mesure, amélioré le Code Napoléon et rajouté des détails d’organisation de vie, comme l’instauration d’un règlement de copropriété. Mais cet article de loi ne pouvait pas être imposé aux propriétaires, et était difficilement applicable pour l’époque. Il faudra attendre le début du XXe siècle pour « imposer » la loi aux propriétaires.
La loi du 28 juin 1938 : apparition du premier « statut de copropriété des immeubles divisés en appartements »
En effet, la loi du 28 juin 1938 précise le statut du copropriétaire. C’est à ce moment-là que les principes qui régissent la copropriété telle qu’on la connaît de nos jours apparaissent. Cette loi précise la notion de lot qui regroupe un droit de propriété privatif et une quote-part indissociable de la propriété des parties communes de l’immeuble. En 1938, apparaît le concept de syndic en charge de la vie quotidienne de la copropriété, de l’instauration de réunions ponctuelles pour prendre les décisions importantes qui seront les prémisses des assemblées générales d’aujourd’hui, et la création d’un syndicat de copropriétaires avec à sa tête, un représentant de tous les habitants de l’immeuble. La principale limite de la loi de 1938 était que toutes les décisions devaient être prises à l’unanimité, ce qui causait d’importants litiges et des projets non aboutis.
La loi de 1965 : applicable encore aujourd’hui
Durant la fin des années 50 et pendant toute la décennie 1960, le nombre d’immeubles d’habitation a fortement augmenté. Ce sont d’ailleurs ces mêmes constructions qui représentent aujourd’hui une majorité des copropriétés que le gouvernement souhaite rénover pour respecter les objectifs de la transition énergétique et des obligations du Plan Climat.
L’article 664 a été abrogé ainsi que la loi de 1938, pour laisser place à la loi de 1965 plus précise et qui palie les imperfections des précédentes législations. Grâce à elle les notions de majorité simple dans l’art. 24, majorité double de l’art. 25 et double majorité de l’art. 26 viennent remplacer l’obligation d’unanimité lors de votes en assemblée générale de la loi de 1938.
Ainsi, ce texte de loi se divise en six grands chapitres :
- Définition de la copropriété
- Gestion de la copropriété
- Modification du bâtiment avec la notion de surélévation et de travaux de rénovation
- Reconstruction complète de la copropriété
- Cas particulier des résidences-services
- Dispositions juridiques et notifications générales
La loi de 1965 n’a cessé d’être complétée à travers des décrets (comme celui du 17 mars 1967) et des lois complémentaires, à l’image de la loi Carrez de 1996, la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) de 2000, la loi ENL du 13 juillet 2006 sur l’Engagement National pour le Logement ou plus récemment la loi ALUR de 2014. En effet, bien que plus complète, cette loi est la source d’interprétations de la part des copropriétaires, ce qui continue à faire l’objet de litiges concernant notamment les parties communes, l’entretien du bâtiment ou encore les règles de majorité qui entraînent trop souvent des blocages dans les votes en AG.
