Rénover son bâtiment lorsque celui-ci a une forte valeur patrimoniale et qu’il est classé ou inscrit dans la liste des Monuments Historiques peut s’avérer complexe. Ces bâtiments sont souvent âgés de plusieurs décennies voire des plusieurs siècles pour certains. On repère facilement les points faibles de ces biens : absence quasiment totale d’isolation, soucis d’humidité et des factures énergétiques qui crèvent le plafond.
Alors comment faire rénover ces biens ? Quelles sont les procédures pour de tels travaux, et quels types de travaux sont possibles pour un immeuble classé ?
Il existe plusieurs types de bâtiments patrimoniaux. Il faut différencier les biens inscrits et ceux classés à l’Inventaire des Monuments Historiques. Le classement touche des biens dont la conservation présente un intérêt public du point de vue de l’histoire ou de l’art. Ils concernent environ 1/3 de l’ensemble du patrimoine protégé français. Quant à l’inscription, elle touche des immeubles dont la préservation présente un intérêt d’histoire ou d’art suffisant. Ceux-ci représentent le restant soit les 2/3 de notre patrimoine. En France aujourd’hui, on dénombre environ 50 000 Monuments Historiques dont près de la moitié appartiennent à des propriétaires privés.
La France est la championne de la culture à travers le monde et les gouvernements qui se sont succédés ont mis un point d’honneur à protéger notre patrimoine qu’il soit matériel ou immatériel. Les bâtiments historiques véhiculent une certaine « image de marque » pour le pays, ce qui attire les touristes. Le caractère culturel et l’esthétisme de ces bâtiments sont à l’origine de la complexité d’une rénovation énergétique. Les travaux traditionnels visant à l’amélioration de la performance énergétique comme l’isolation thermique par l’extérieur sont bien entendus exclus.
Les statuts de classement ou d’inscription sont une reconnaissance officielle de l’Etat de la valeur historique ou patrimoniale d’un bien immobilier. Ils sont donc régis par le Code du Patrimoine, plus précisément son chapitre VI : « Tout immeuble classé comme monument historique ne peut ainsi ni être détruit, ni déplacé ou encore soumis à une quelconque restauration, répartition ou modification, sans un accord des services du ministère de la Culture. »
Il faut le savoir, les bâtiments non classés ou inscrits situés dans le champ de visibilité d’un immeuble protégé sont eux aussi soumis à des restrictions particulières en matière de travaux de rénovation, dont voici quelques exemples. Sont concernées les bâtis adossés à un immeuble classé, les constructions visibles d’un monument classé ou inscrit, ou encore les constructions s’incluant dans un point de vue où les deux bâtiments sont visibles conjointement. Ce périmètre de « sécurité » couvre un rayon de 500 mètres à compter de la base de l’élément protégé.
Il existe une réglementation spécifique pour effectuer des travaux de rénovation énergétique sur ces immeubles patrimoniaux. En premier lieu, il faudra faire deux demandes : la première auprès de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) et la seconde en mairie de la commune où se trouve votre bien. Ensuite, une déclaration de chantier ainsi qu’un permis de construire à faire dans cette même Mairie sera également nécessaire en particulier si le propriétaire souhaite aménager une extension pour créer une ouverture au public par exemple. Si le bâtiment est classé, il faudra par ailleurs définir un « projet de programme ». Il s’agit d’un dossier qui décrit les objectifs de la rénovation, les besoins nécessaires, ainsi que le montant estimatif du budget des travaux. Ce projet de programme n’est pas obligatoire pour une modification sur un bien inscrit.
Quelques exemples de travaux de restauration soumis à une autorisation :
Les règlementations ont beaucoup évolué sur ce point-là. Auparavant, il était obligatoire de faire appel à l’Architecte en chef des monuments historiques. Aujourd’hui ce n’est plus le cas. Vous êtes le seul maître d’ouvrage des travaux de rénovation. Vous pouvez tout de même demander les conseils d’un architecte des Bâtiments de France (ABF). Ce dernier sera plus à même de diriger les travaux lorsque la maîtrise d’ouvrage est assurée par le ministère de la Culture ou quand les propriétaires ont reçu une aide financière de l’État. Ce dernier pourra vous accompagner dans toutes les démarches complexes administratives.
Cependant rien ne vous oblige non plus à faire appel à un ABF depuis le décret du 22 juin 2009 relatif à la maitrise d’œuvre sur les immeubles classés. En effet, vous pouvez choisir n’importe quel architecte titulaire d’un diplôme reconnu d’architecte en chef ou d’architecte du patrimoine. Mais il faut savoir qu’avec cette option, certaines aides financières seront inaccessibles.
Bon à savoir ! Comme dans le cadre d’une rénovation « classique », le propriétaire peut recevoir des aides financières de l’Etat pour des travaux d’entretien, de réparations ou de rénovation. Ces subventions peuvent aller jusqu’à 50% du montant total des travaux entrepris si votre bien est classé, et jusqu’à 40% s’il est inscrit. Il est possible également d’obtenir des subventions régionales avec la DRAC, néanmoins cela concerne uniquement les travaux de restauration à l’identique qui seraient supervisés par un architecte en chef des monuments historiques.
Des avantages fiscaux sont également prévus. Si votre immeuble est classé et qu’il n’est pas ouvert au public, il est possible de déduire le montant des travaux dans une limite de 200 000 euros. Par ailleurs, le dispositif de la loi Malraux permet une réduction d’impôts à la suite de rénovations d’un immeuble sauvegardé ou classé, si celui-ci notamment est situé en ZPPAUP pour Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager. Enfin, des fondations privées sont aussi possibles en fonction du lieu où le bien se situe, comme la Fondation Crédit Agricole « Pays de France » ou l’association la Demeure Historique.