Le Ravalement

Qu’est-ce qu’un ravalement ?

ravalement de facadeLe ravalement consiste à rénover ou réhabiliter toutes façades, pignons, portes, fenêtres, ou encore portails et balcons.

En général, on procède à la mise en place d’un échafaudage tubulaire de pied ou de nacelles suspendues au droit des façades, puis on démarrera par une phase de nettoyage des ouvrages, manuellement ou mécaniquement selon le support.

Une fois les supports à nus, l’entreprise travaillera les parties maçonnées, celles en béton, ou en pierre. Viendra ensuite un travail de finition, avec soit l’application d’un enduit, soit celle de peintures imperméables ou non, ou le recouvrement des façades par une isolation thermique ou bien encore, une vêture (sorte d’habillage fixé mécaniquement sur des rails).

Sur la pierre, on appliquera un hydrofuge ou parfois, un badigeon à base de chaux afin de protéger les murs et les rendre imperméables, tout en laissant la surface respirer.

Quand faire un ravalement ?

Les signes extérieurs :

Humidité, intempéries, pollution, usures du temps… De nombreux facteurs mettent en péril et peuvent dégrader les façades.

Savoir diagnostiquer avec précision le moment opportun pour faire un ravalement ne s’acquièrt qu’avec l’expérience. On note que le ravalement de façades à Paris nécéssite des compétences spécifiques du fait de la pollution et de la micro-biologie végétale.

Ravalement Harmonie d'un immeuble en pierre de taille à Paris
Ravalement Paris (pierre de taille)

Fort de 4900 chantiers exécutés depuis 1977, notre bureau d’étude sait parfaitement quand procéder au ravalement.

Les signes extérieurs visibles, sont la conséquence de désordres techniques liés au vieillissement des façades.

Parfois, certaines façades semblent relativement en bon état et une fois la phase de lavage et travaux préparatoires mis en œuvre, on découvre que l’enduit ou la peinture masquait de nombreuses fissures, des plâtres morts ou encore des pierres délitées.

De même, dans les immeubles contemporains faits de béton, les signes extérieurs les plus révélateurs sont les poussées de fers à béton, dont la maçonnerie, n’étant plus étanche, laisse l’eau s’infiltrer, corrodant ainsi les fers qui se fracturent et ne retiennent plus les maçonneries.

Le risque de les laisser ainsi sans procéder immédiatement au ravalement de façade est d’aggraver la reprise des travaux de maçonnerie, poste le plus onéreux des devis et surtout de rendre extrêmement fragiles les parties dégradées (chutes de pierres ou morceaux de béton …)

 

 

 

 

Un ravalement se fait au moins tous les 10 ans

Selon le Code de la construction et de l’habitation : « Les façades d’immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté ».

Le code précise qu’une façade, pour rester en état d’usage, doit être refaite tous les 10 ans.

Cependant, que l’on habite près d’un axe routier de grand passage ou dans un environnement plutôt rural, le vieillissement ne sera pas identique : chaque immeuble est un cas particulier.

En conséquence, de nombreuses mairies procèdent depuis de nombreuses années à l’établissement d’injonctions de ravaler, obligeant lorsqu’elles l’estiment, les copropriétaires à procéder au ravalement.

Un bref délai leur est accordé afin de mettre en œuvre une assemblée générale. En cas de refus de ces travaux, l’amende à laquelle on s’expose est de 3.750€.

Une fois ce délai passé, la mairie peut ordonner une procédure visant à faire exécuter de force les travaux par le prestataire de son choix, conduisant parfois à un chantier prohibitif.

 

Vote des travaux de ravalement

travaux de ravalementPour être entrepris, un ravalement doit remplir certaines conditions :

  • Une décision votée par les copropriétaires
  • La majorité simple en cas de travaux qui ne concernent pas les parties privatives
  • La majorité absolue lors d’une injonction faite au syndicat des copropriétaires par le maire.
  • La double majorité lorsque le ravalement n’est pas imposé.
  • Déclaration préalable en mairie : le permis de construire n’est plus obligatoire depuis 2007, mais il faut néanmoins faire une déclaration à la mairie dénommée auparavant déclaration de travaux et à présent déclaration préalable.

  

Les aides liées aux travaux de ravalement

  • Des aides financières sont disponibles (ANAH, collectivités territoriales, communes, prêts avantageux)
  • Une TVA à taux réduit
  • Un crédit d’impôt
  • Un rachat de certificat d’économies d’énergie lors de travaux d’isolation thermique.
  • Des prêts à taux zéro sous condition de ressources.
  • Des subventions par le Conseil Régional ou les communes.

 

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Vous avez un projet de ravalement, vous souhaitez voir à quoi ressemblerait votre immeuble après travaux par nos soins ? Nous réalisons gratuitement des simulations colorimétriques. Cliquez ici.

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Ravalement de façade

raval facade 1Au même titre que l’on n’imaginerait pas construire une maison sans avoir réfléchi au préalable, établi des plans ou avoir réalisé un planning prévisionnel, on ne peut se lancer dans une campagne de ravalement de façade sans avoir préparé et organisé en amont une bonne méthodologie.

Nous vous proposons une procédure vous assurant de la réussite de vos travaux.

Préparer les travaux de ravalement de façade

raval facade 2Le temps a fait son œuvre et vous réfléchissez aujourd’hui à faire exécuter la rénovation des façades de votre immeuble. La première question à se poser est de savoir si ce projet n’est qu’esthétique ou s’il s’agit également d’améliorer l’isolation et de remédier certains désordres récurrents. Pour ce faire, nous vous conseillons de lister tous les désordres connus dans l’immeuble comme, par exemple, des traces d’humidité apparentes, des sols de balcons dégradés, des sous faces de balcons abîmés, des cheminées en mauvais état, ou encore, des dégradations de la maçonnerie ou de la pierre visible à l’œil nu.

De même, vous pourrez demander aux résidents si leurs logements sont bien isolés ou, à contrario, si des déperditions de chaleur se ressentent.

Afin de ne rien omettre, vous devrez visiter les toitures terrasses ou la couverture pour en constater la parfaite étanchéité.

Une fois ces sujets consignés, vous saurez si vous devez vous orienter vers un ravalement traditionnel ou s’il faut envisager une isolation thermique par l’extérieur.

raval facade 3

Rénovation énergétique par Harmonie, Isolation thermique à Epinay-sur-Seine

Se faire accompagner

En fonction de la complexité des travaux à envisager, vous devrez décider s’il est nécessaire ou non d’avoir recours aux services d’un maître d’œuvre. Ce dernier, architecte ou travaillant au bureau d’études, vous établira un premier diagnostic, moyennant une indemnité forfaitaire, afin de vous orienter dans le choix des prestations à réaliser. Il est à noter que dans un premier temps, une entreprise compétente pourra, si vous le souhaitez, vous donner les conseils attendus. Une fois le diagnostic rendu, le maître d’œuvre pourra vous communiquer un cahier des charges étayé de photos, précisant les points singuliers prioritairement à traiter. Il vous indiquera si d’autres travaux que ceux initialement souhaités sont à mettre en œuvre et pourra également vous proposer d’autres solutions techniques telles la vêture, le bardage ou l’ITE.

Après concertation entre vous, viendra le moment d’établir une consultation dans le cadre d’un appel d’offres. Le maître d’œuvre vous conseillera des sociétés et vous pourrez demander à ce que celui-ci soit adressé aux entreprises de votre connaissance. En marge de l’appel d’offres et afin de comparer les devis apportés, l’architecte établira un bordereau de remise de prix, dont la lecture sera plus facile, car chaque entreprise de ravalement à une façon bien à elle de présenter un devis et d’en libeller ses articles.

Une fois les offres rendues, l’architecte procédera à une analyse complète de ces dernières et vous aidera à déterminer quelle entreprise est la mieux-disante.

Attention : La mieux-disante ne signifie pas la moins chère. Parfois, une entreprise utilisera des matériaux plus nobles ou prévoira un poste de maçonnerie plus important que ses confrères, ce qui pourra justifier de son écart de prix. Il faut donc assurer une bonne lecture des documents remis.

 

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Prendre une décision

raval facade 4Le moment venu, vous devrez choisir un prestataire qui vous accompagnera dans votre projet de ravalement. Nous vous conseillons de recevoir les deux ou trois entreprises mieux-disantes, afin d’en faire connaissance et de leur soumettre un certain nombre de questions :

  • Année de création
  • Effectif de l’entreprise
  • Moyens matériels dont elle est propriétaire (échafaudage, machine-outil, base de vies,…)
  • Comment les moyens généraux de cantonnements ont-ils été appréhendés
  • Qualifications détenues par la société
  • Pourcentage de travaux donnés en sous-traitance
  • Secteur géographique d’activités
  • Taux de sinistralité
  • Chantier de référence à proximité

 

raval facade 5

A toutes ces questions, vous pourrez attribuer une note de zéro à 10 et en faire la moyenne, afin de considérer celle qui répondra au mieux à vos attentes

Conseil :

Si le maître d’œuvre vous remet un bordereau comparatif des offres, vous devez exiger malgré tout que les sociétés ayant répondu à l’appel d’offres vous remettent un devis détaillé de leurs prestations. Il faut savoir que lors de l’établissement du contrat qui vous liera à la société choisie, son devis sera adossé au marché, de même que ses conditions générales de vente, celles-ci pouvant considérablement varier d’une entreprise à l’autre.

Une fois l’entreprise choisie

raval facade 6Vous aurez à demander en priorité les moyens que le prestataire mettra en œuvre, tant au niveau du matériel qu’au niveau des hommes. Si une entreprise financièrement bien placée ne prévoit qu’un effectif de quatre compagnons là où d’autres sociétés en ont prévu huit, vous comprendrez que les délais d’exécution ne pourront être identiques. De même, vous devrez vous assurer du phasage des travaux pour vérifier que celui-ci soit en adéquation avec un planning détaillé par bâtiments que l’entrepreneur vous remettra.

Signature des marchés

chantier Nous vous conseillons de joindre à l’acte d’engagement tous les éléments préalablement cités, en y ajoutant les éléments suivants :

  • Attestation sur l’honneur de l’emploi de salariés en règle avec la législation du travail
  • Attestation à jour du paiement de l’impôt
  • Attestation à jour du paiement de la caisse des congés payés
  • Attestation à jour du paiement de l’URSSAF
  • Attestation à jour des polices d’assurance
  • La préconisation du fabricant dont les matériaux sont mis en œuvre

 

Les conditions de paiement du marché : trop souvent, des copropriétaires ont réglé un acompte à la commande de 30 ou 40 % qui, lors de la défaillance de l’entreprise ne leur seront jamais restitués. C’est pourquoi chez Harmonie, nous préconisons un acompte à la commande de 10 %, considérant que les copropriétaires n’ont pas à faire l’avance de trésorerie d’un travail pas encore exécuté.

Une fois le dossier constitué, la copropriété à travers son représentant le syndic, signera l’intégralité des pièces marché, de même que le maître d’œuvre, s’il y en a un et bien sûr de l’entrepreneur retenu.

Ce document marché est essentiel pour le bon déroulement des travaux car il précise le cadre dans lequel le ravalement s’inscrit et en cas de litige, sera le document juridique référent.

Avant travaux

raval facade 8Une fois les pièces marché acceptées par les parties, il y aura lieu d’organiser un rendez-vous préparatoire sur le site des travaux

L’entreprise présentera à ce moment-là le conducteur de travaux en charge du suivi. De même, nous conseillons la présence du directeur des travaux, de sorte que si le conducteur se trouvait arrêté, il y ait dans l’entreprise une autre personne parfaitement informée en plus du chef d’équipe, qui lui sera en permanence sur site.

Lors de ce rendez-vous, le conducteur s’assurera des lieux de base de vie, des locaux de stockage, ou encore, de l’endroit où se trouvent les arrivées d’eau ou arrivée électrique, permettant ainsi de démarrer le chantier sans perdre de temps.

Une fois ce rendez-vous établi, l’entreprise produira un compte rendu. Il en sera de même lors de chaque rendez-vous de chantier hebdomadaire.

On profitera de ce premier rendez-vous pour effectuer un état des lieux contradictoire de l’ensemble des bâtiments. À la fin du chantier, on procédera de même afin de s’assurer qu’il n’y ait pas de dégradation particulière commise durant les travaux.

Conseil

Nous vous invitons lors de l’établissement de l’état des lieux, à ne pas oublier de visiter les toitures terrasses qui pourraient être perforées, particulièrement lorsque les échafaudages ne sont pas tubulaires mais avec des nacelles .

De même, nous préconisons de vérifier le bon fonctionnement des stores, car trop souvent, des copropriétaires peu scrupuleux profitent des travaux pour faire croire que l’entreprise est responsable du mauvais fonctionnement de l’une de leurs parties privatives, ce qui devient source de conflit.

Les travaux débutent :

raval facade 9Pour bien réussir son ravalement, le chantier doit immédiatement démarrer sous de bons auspices. Un affichage préalable sera apposé dans les parties communes par la société, afin de prévenir les occupants du jour précis de l’arrivée des échafaudages et des cantonnements. Les 15 premiers jours seront dédiés à la mise en place des dits échafaudages et personne ne devra y monter tant qu’un bureau de contrôle extérieur ne sera venu délivrer un procès-verbal de conformité.

Ce document est fondamental, car c’est lui qui délivre le droit de pouvoir mettre en œuvre les travaux de ravalement.

Chaque semaine un rendez-vous contradictoire se fera en présence des parties, qui pourront apporter toute remarque, tant sur les règles d’hygiène et de sécurité, que sur la qualité la préparation ou la mise en œuvre des matériaux. On profitera de ce rendez-vous hebdomadaire pour actualiser le planning bâtiment par bâtiment, étage par étage, et une fois par mois, cet avancement permettra d’établir les situations comptables , visant au règlement des factures du prestataire.

Astuce :

Pour éviter la multiplication des informations circulant sur le chantier, nous vous invitons à créer un carnet de doléances pouvant être laissé chez le gardien, ou dans le cas échéant, dans un local prévu à cet effet, où chaque occupant pourra librement consigner ses remarques et c’est lors du rendez-vous de chantier que nous en prendrons connaissance.

Les travaux se terminent :

Votre chantier est maintenant terminé, mais avant d’échafauder les façades, nous vous conseillons de procéder à un procès-verbal de réception des travaux. Ce document établi soit par l’entreprise, soit par le maître d’œuvre, marquera le point final de l’intervention.

On reprendra le devis établi au départ, on s’assurera que chaque point a été correctement traité, et l’on procédera éventuellement à la liste de certaines réserves qui seraient quelques points singuliers à faire reprendre par l’entrepreneur avant le paiement final de sa facture.

L’entrepreneur, sous 15 jours, procédera à la levée des réserves dont il devra vous avertir par courrier recommandé.

Attention :

En termes de garantie, la date prise en compte par la compagnie d’assurance sera celle du jour de la réception définitive des travaux qu’il y ait, ou non, des réserves. Il est donc dans l’intérêt de la copropriété de faire lever les réserves au plus vite, puisque les délais de garantie ont d’ores et déjà commencé à courir.

Astuce :

Pour éviter tout litige a posteriori avec certains résidents, nous vous conseillons de faire procéder par l’entreprise à une mini réception des travaux individuels par appartement et de demander à celle-ci de produire un quitus signé de la main de l’occupant du logement, attestant que les travaux ont été faits correctement.

On profitera également de la réception des travaux pour procéder à un constat d’état des lieux contradictoire, qui sera rapproché de celui fait au démarrage des travaux et, ainsi, de s’assurer que si certaines dégradations sont apparues, elles sont, ou non, le fruit de l’entreprise ayant exécuté l’ouvrage.

Assurances et garantie

raval facade 10Selon la nature des ouvrages et des matériaux appliqués, les garanties seront de parfait achèvement, biennales ou encore décennales.

On ne choisit pas de délivrer une garantie décennale, mais c’est le système appliqué qui détermine les délais et conditions de la garantie. A titre d’exemple, une façade qui serait recouverte d’un système décoratif, ce que l’on appelle un film mince, ne saurait recevoir une garantie décennale. Cette dernière est généralement délivrée dans le cadre de peintures imperméables, d’isolation thermique ou encore lors d’un piochage total d’une façade ou dans le cas ou l’intégralité des plâtres ou ciment serait effectué.

Il faut savoir que l’entreprise qui délivre la garantie n’est couverte qu’à la condition expresse de respecter les conditions de mise en œuvre communiquées lors de sa préconisation par le fabricant des matériaux. Si d’aventure, elle avait appliqué le produit par une période de grand froid, de pluie, de grande chaleur ou qu’elle n’ait pas respecté le pouvoir couvrant des matériaux, alors la garantie du fabricant ne suivrait pas. Il est donc fondamental de s’assurer que l’entreprise ai respecté les préconisations du fabricant, les conseils de mise en œuvre de l’architecte, et les conditions climatiques pendant lesquelles elle a fait l’application des produits.

Astuce :

Nous conseillons à nos clients, une fois le chantier terminé, de réclamer aux prestataires un dossier de recollement, dans lequel figurera la liste exhaustive des produits appliqués, leurs références de couleur (car peut-être un jour certaines retouches seront à exécuter), mais également d’y joindre tous les documents délivrés par les fabricants.

Conclusion :

Votre chantier est maintenant terminé et vous êtes satisfait tant du rendu final que de l’exécution parfaite des travaux. Si comme 4500 copropriétés à ce jour, vous êtes devenus l’un de nos clients, la seule contrepartie que nous solliciterons auprès de vous sera d’être à votre tour notre ambassadeur lorsque d’autres copropriétés souhaiteront savoir comment nos ouvrages ont été réalisés.